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房貸申請完整指南 2026｜韓吉教你新青安、八大公股、央行管制（高雄首購族必看）
內容目錄
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作者：韓謹亦（韓吉）
最後更新：2026.04.27
嗨，我是韓吉。
陪客戶走過幾百件房貸案，最常見的問題不是「貸不下來」，而是「貸到不適合的條件」：
- 利率比同期客戶高 0.3%（30 年總利息差 60–100 萬）
- 該用新青安卻被推一般房貸
- 寬限期亂用，3 年後月付金大暴增
- 不知道央行第七波管制害自備款不夠
今天用最白話的方式，幫你 5 分鐘搞懂房貸申請。
📌 本篇重點
– 房貸申請 5 步驟（含時程）
– 新青安 1.0（至 2026.07.31）vs 新青安 2.0（8 月接棒）
– 央行第七波信用管制（115.03 現行）
– 八大公股 vs 民營銀行差異
– DBR 22 倍、月付金合理估算
– 高雄客戶實戰案例
– 10 題 FAQ
一、房貸是什麼？3 種類型先搞懂
房貸三大類型
| 類型 | 用途 | 利率 |
|---|---|---|
| 購屋貸款 | 買房（最常見） | 1.775%–2.6% |
| 轉貸（轉增貸） | 換銀行貸款（追求低利率） | 同購屋 |
| 二胎貸款 | 房屋已有第一胎，再貸第二順位 | 4–10%（高） |
韓吉提醒：本篇主談購屋貸款。轉貸、二胎涉及複雜評估，建議當面諮詢。
房貸的 3 個關鍵數字
1. 貸款成數（LTV）= 貸款金額 ÷ 房屋鑑價 → 影響你的「自備款」 2. 利率 → 影響你的「月付金」與「總利息」 3. 貸款年限 → 影響「月付金大小」與「總利息」
二、銀行怎麼審你？「人 / 房 / 還款能力」三大面向
1. 「人」— 借款人條件
| 加分 | 扣分 |
|---|---|
| 年齡 25–55 歲 | < 25 或 > 55 |
| 公教、軍警、醫師、大企業員工 | 自營業、短期工 |
| 勞保年資 ≥ 3 年 | 無勞保紀錄 |
| 薪轉戶於該行 | 無往來 |
| 信用卡正常還款 | 預借現金紀錄、循環利息 |
| 配偶條件好可加保 | 信用瑕疵 |
2. 「房」— 物件條件
| 加分 | 扣分 |
|---|---|
| 屋齡 ≤ 20 年 | 屋齡 > 30 年（部分銀行降成） |
| 精華區、捷運近 | 偏遠地段 |
| 電梯大樓 | 無電梯老公寓 |
| 不是凶宅、海砂屋 | 海砂屋、輻射屋直接拒絕 |
| 產權清楚 | 共有、查封、信託有疑慮 |
3. 「還款能力」— 收入與負債
關鍵指標：
DBR 22 倍（銀行硬指標）
DBR = 信貸餘額 ÷ 月收入 DBR ≤ 22 倍 → 可貸 DBR > 22 倍 → 多數銀行拒絕 範例：月收入 6 萬 信貸（卡循、信貸）餘額不可超過 132 萬
DTI（負債所得比）
DTI = 月負債 ÷ 月收入 DTI ≤ 40–50% 為理想 > 60% 銀行警覺
月付金 ≤ 月收入 1/3
月收入 8 萬 → 月付金不超過 2.7 萬
月收入 12 萬 → 月付金不超過 4 萬
韓吉提醒：你的信用卡如果有循環利息或預借現金紀錄，銀行直接視為信用瑕疵。送件前 1 個月內結清 + 等聯徵紀錄更新（30 天）再送件。
三、央行第七波信用管制（115.03 現行）
買房之前一定要知道的限制：
自然人購屋成數
| 項目 | 1.0（現行） | 2.0（預期） |
|---|---|---|
| 利率 | 1.775% | 2.15–2.3%+（補貼減半） |
| 寬限期 | 5 年 | 3 年（縮短） |
| 額度 | 1,000 萬 | 1,000 萬（不變） |
| 成數 | 8 成 | 8 成（不變） |
| 年限 | 40 年 | 40 年（不變） |
| 80 條款 | 無 | 新增：年齡 + 年期 ≤ 80 |
80 條款影響（範例）
若你 30 歲申貸 → 最多貸 50 年（但年限上限 40 年）→ OK 若你 45 歲申貸 → 最多貸 35 年（80 - 45 = 35）→ 比一般人少 5 年 若你 50 歲申貸 → 最多貸 30 年 → 月付金提高 若你 55 歲申貸 → 最多貸 25 年 → 大幅提高
韓吉提醒：
– 40 歲以下、已看好物件：把握現行版（2026.07.31 前申辦）
– 40 歲以上：受 80 條款影響大，更要把握現行版
– 尚未看屋：不建議倉促決定，自住需求優先於政策
延伸閱讀：房貸利率怎麼算？固定 vs 機動全解析
五、房貸申請 5 步驟流程（含時程）
Step 1：預先試算(看屋前 1 週）
月付金合理估算
月付金 ≈ 貸款額度 × (年利率 / 12) × [(1+r)^n / ((1+r)^n - 1)]
其中 r = 月利率，n = 總月數
簡易記法：
- 1,000 萬 × 30 年 × 2.0% → 月付金約 36,962 元
- 1,000 萬 × 40 年 × 2.0% → 月付金約 30,294 元
- 1,000 萬 × 30 年 × 1.775% → 月付金約 35,777 元
自備款預備
總價 1,500 萬：
- 8 成貸款（首購）→ 自備款 300 萬
- 6 成貸款（第二戶）→ 自備款 600 萬
- 加上稅費、裝潢、家具預算 → 房價 30%
韓吉提醒：自備款不是只有「房價 – 貸款」。還要加其他必要相關費用。
Step 2：蒐集財力證明(看屋同時）
✅ 身分證、戶籍謄本 ✅ 近 6 個月薪資轉帳明細 ✅ 近 1–2 年所得稅扣繳憑單 ✅ 銀行存款證明（活存、定存） ✅ 投資證明（股票、基金等，加分用） ✅ 不動產謄本（如已有房） ✅ 信用卡帳單（最近 3 期）
Step 3：簽約後送件 + 銀行鑑價(簽約後 1–2 週）
1. 簽約後地政士會幫你準備： - 不動產買賣契約書影本 - 標的物謄本 - 實價登錄證明 2. 銀行進行： - 審核借款人條件（人） - 鑑價（房） - 收入評估（還款能力） 3. 銀行回覆： - 核貸金額（成數） - 利率 - 寬限期 - 綁約期
韓吉提醒：至少詢問 3 家銀行做鑑價，可能差 5–15%。我可以介紹熟識的銀行專員給你。
Step 4：對保簽約(鑑價後 1 週內）
1. 至銀行對保
2. 簽訂貸款合約
3. 設定抵押權（地政事務所）
4. 與賣方協調撥款日
Step 5：撥款與過戶(對保後 7–14 天）
1. 過戶完成 → 取得新權狀
2. 抵押權設定完成
3. 銀行撥款 → 賣方收到尾款
4. 你開始月繳房貸
總時程
看屋 → 議價 → 簽約 → 送件 → 鑑價 → 對保 → 過戶 → 撥款
約 30–60 天
六、八大公股 vs 民營銀行差異
八大公股銀行（新青安主力）
| 銀行 | 強項 |
|---|---|
| 台灣銀行 | 額度大、公教優惠 |
| 土地銀行 | 農地、土地最強 |
| 合作金庫 | 作業快、分行多 |
| 第一銀行 | 中小企業主 |
| 華南銀行 | 老屋寬鬆 |
| 彰化銀行 | 中南部分行密 |
| 兆豐國際 | 外幣、海外客戶 |
| 台灣企銀 | 中小企主、工商 |
特色： 利率穩定、流程嚴謹、新青安主力。
民營銀行（中信、國泰、玉山、台北富邦等）
特色：
- 利率有時更低（針對優質客戶）
- 鑑價較高（有利爭取額度）
- 客製方案多（醫師、企業主等）
- 但綁約期較嚴
怎麼選？
| 情境 | 推薦 |
|---|---|
| 首購、要新青安 | 公股銀行 |
| 換屋、想要好條件 | 公股 + 民營都詢 |
| 高價住宅、複雜案件 | 民營銀行（客製） |
| 信用條件不佳 | 公股相對寬鬆 |
韓吉建議：至少詢問 3 家（建議 2 家公股 + 1 家民營），完整比較利率、成數、寬限期、綁約期 4 項條件。
七、首購族優惠彙整
1. 新青安貸款（最重要）
詳見 §四。
2. 自用住宅契稅 / 房屋稅優惠
- 房屋稅：自住 3 戶內 1.2%（115.05 起）
- 單一自住排富：1%
3. 房地合一稅 10% + 400 萬免稅額
- 設籍 + 連續居住滿 6 年
- 自住、無出租、無營業
- 6 年內未用過此優惠
延伸閱讀：房地合一稅完整指南
4. 重購退稅
- 賣舊買新 2 年內
- 雙邊符合自用條件
- 可按比例退已繳稅金
延伸閱讀：重購退稅完整解析
八、3 個高雄實戰案例
案例 1：年輕首購族(鼓山)
情境：
- 28 歲、月薪 6 萬、無自有住宅
- 看中鼓山 800 萬中古屋
規劃：
- 申請新青安 1.0
- 貸款 640 萬（8 成）
- 利率 1.775%、40 年、寬限 5 年
- 寬限期月付：約 9,500 元（僅利息）
- 寬限期後月付：約 22,500 元
結果： 月薪三分之一可負擔，順利成交。
案例 2：換屋族(左營)
情境：
- 45 歲、月薪 12 萬
- 名下有 1 戶高雄三民老公寓
- 想買左營高鐵特區 2,200 萬新屋
- 舊屋計畫 1 年內出售
規劃：
- 用換屋切結豁免央行管制
- 貸款 1,540 萬（7 成）
- 利率 2.2%、30 年、寬限 3 年
- 月付金約 58,500 元
結果： 透過切結拿回首購條件，自備款省 200 萬。
案例 3：海外台商置產(楠梓)
情境：
- 50 歲、長期住新加坡
- 想在楠梓買 1,500 萬作為退休準備
- 名下台灣無房
規劃：
- 因海外居留 → 被認定為非居住者
- 房貸成數較低（5–6 成）
- 申請困難度高
結果：
- 改以配偶（境內居住者）名義申辦
- 順利貸到 7 成
- 月付金約 38,000 元
韓吉提醒：海外台商貸款限制多，配偶居住者身分是常用解套。
九、核貸 5 大加分技巧
1. 信用紀錄維護
- 信用卡按時繳款（無遲繳）
- 不用預借現金
- 不用循環利息
- 信貸總額 ÷ 月收入 ≤ 22 倍
2. 薪轉穩定
- 同一公司勞保年資 ≥ 2 年加分
- 薪轉戶於送件銀行加分
- 送件前 6 個月不要換工作
3. 夫妻共購（合併申貸）
優點：
- 雙方薪資合併計算
- 提升 DBR 上限
- 可加保（一方信用較好可救另一方）
4. 加保證人
優點：
- 保證人收入合併計算
- 可降低成數限制
注意：保證人連帶責任，家人才適合。
5. 預先諮詢銀行
送件前先諮詢：
- 試鑑價
- 試估利率
- 預估成數
- 找有經驗的窗口
韓吉提醒：我們的特約代書都有合作的銀行專員有經驗的會幫你看條件，避免送件被拒。
十、結語：申貸前先「看條件再看物件」
我見過太多客戶先愛上物件再算貸款，結果：
- 自備款不夠
- 月付壓力過大
- 寬限期過後吃緊
正確順序是：
1. 試算自身條件（薪、信用、DBR）
2. 評估可負擔月付金
3. 決定最高總價
4. 再去看符合預算的物件
先了解自己能買多少，再去找喜歡的房。
📞 找韓吉聊聊
📞 0971-261-031
我可以幫你：
- 試算合理月付金、總價
- 評估新青安資格
- 央行管制豁免規劃（換屋切結）
- 介紹熟識的銀行專員（公股 + 民營）
- 預鑑價、預核貸（避免送件被拒）
延伸閱讀：
重點整理
新青安最多能貸多少？
1,000 萬 + 8 成（取低）。
若房子 800 萬 → 最多貸 640 萬（8 成）
若房子 1,500 萬 → 最多貸 1,000 萬（額度上限）
寬限期到底要不要用？
寬限期 = 只繳利息，3–5 年後開始繳本金。
✅ 適合用：
短期現金流壓力
資金做投資、創業
預期 5 年內收入大增
⚠️ 不建議：
純粹延後壓力（5 年後月付金大增）
沒有資金投資規劃
房貸 30 年還是 40 年？
月付金：30年較高，40年較低
總利息：30年較少，40年較多
30年適合收入穩定，40年適合想保留現金流
DBR 22 倍是什麼？
DBR = 信貸餘額 ÷ 月收入
例：月收入 6 萬，DBR 上限 132 萬。
信用卡循環利息也算進去 → 申貸前先還清。
如何查自己的聯徵紀錄？
聯徵中心 → 線上申請或臨櫃。
一年免費 1 次。
建議送件前 1 個月查。
自備款不夠可以怎麼辦？
用換屋切結（如名下有房）
夫妻共購 + 加保
新青安爭取 8 成
親友協助（記錄為借款，避免列為信用負擔）
可以同時送多家銀行嗎？
可以但要注意：
聯徵紀錄會被多次查詢
短期內過多查詢可能影響信用評分
建議先試鑑價（不查聯徵），鎖定 1–2 家正式送件
失業了正在找工作可以申貸嗎？
極困難。銀行最在意「還款能力」。
建議：
找到工作 6 個月後再申貸
配偶有穩定收入可申貸
加保證人
房貸利率怎麼比較？
要看：
起始利率（前 2 年）
第 3 年後利率
是否含補貼
綁約期
高雄申貸有特別優勢嗎？
高雄房屋評定現值低，總成本相對輕
公股銀行分行密集
新青安、自用優惠等全國通用
在地仲介熟識銀行專員
