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高雄看房檢查清單 50 項｜韓吉教你避開海砂屋、漏水、凶宅 8 大地雷（2026 新版）
內容目錄
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作者：韓謹亦（韓吉）
最後更新：2026.04.25
嗨，我是韓吉。
帶客戶看房 5 年來，我發現很多人「看了卻沒在看」：
- 看採光，沒看不同時段
- 看屋況，沒爬上樓頂、沒蹲下看牆角
- 看價格，沒看周邊嫌惡設施
- 看格局，沒看管委會運作
今天我把多年累積的看房 SOP 整理成 50 項清單，看屋前印一張帶在身上，避開地雷。
📌 本篇重點
– 50 項看房檢查清單
– 高雄看屋特殊注意（西晒、颱風、海砂、回填區）
– 海砂屋、輻射屋、凶宅 3 大瑕疵屋判定
– 8 大新手地雷
– 8 題 FAQ
一、看房前必做準備
看屋前 1 週
- 列自身需求清單（坪數、格局、預算、學區、通勤）
- 上 實價登錄 研究行情
- 查內政部不動產交易實價查詢服務網
- 加 1–2 位仲介 LINE
- 準備手電筒、捲尺、口罩
看屋當天
- 帶拍照工具（手機）
- 著舒適服裝（要爬樓頂、蹲牆角）
- 帶水（會走很多路）
二、結構安全 10 項檢查（最重要）
1. 牆面裂縫
- 細小蛛網狀裂縫：通常無大礙（粉光收縮）
- 斜 45 度裂縫：結構問題！
- 牆角延伸至樓地板：嚴重結構受損
- 裂縫寬度 > 0.3mm：可能鋼筋外露
2. 天花板漏水痕
- 黃色 / 棕色水漬 = 曾漏水
- 還在持續滴 = 馬上有問題
- 有重新粉刷但漆色不均 = 有人想遮
3. 壁癌
- 牆面起泡、剝落、白色結晶
- 常見於外牆、浴廁、頂樓
- 處理成本：每平方公尺 1,500–3,000 元
4. 磁磚空心
- 輕敲磁磚
- 「咚咚」聲 = 空心
- 整面浴室空心：可能要全部翻修（10 萬+）
5. 樓地板水平
- 用水平儀 App 在地上滾彈珠
- 大幅傾斜：地基沉降可能性
6. 鋼筋外露
- 看陽台、外牆
- 鋼筋鏽蝕外露 = 可能海砂屋
- 立即離開，該物件不要考慮
7. 樑柱裂痕
- 樑、柱不能有裂縫
- 有 = 結構問題（直接淘汰）
8. 地震造成的傾斜
- 1999 集集、2024 花蓮地震後高雄部分老屋有影響
- 用門框測（門能否正常關閉）
9. 屋頂結構（透天看必查）
- 漏水主要源頭
- RC 結構 vs 鋼骨差異
- 是否曾翻修
10. 地下室 / 停車場
- 是否潮濕、滲水痕、排水溝功能
三、管線設備 10 項檢查
11. 水壓測試
- 同時開最高樓層的所有水龍頭
- 水壓變小：管路老化或加壓不足
- 浴室蓮蓬頭沒水：垂直管問題
12. 排水
- 倒一桶水到馬桶（測沖水）
- 倒水到地排（測排水流速）
- 浴室、廚房、陽台都要測
13. 電路
- 用手機充電器測每個插座
- 有些插座沒電 = 線路斷
- 注意：老房常缺乏專用迴路（冷氣、廚房）
14. 瓦斯
- 確認天然氣 / 桶裝瓦斯
- 高雄部分老社區仍用桶裝
- 氣表是否正常
15. 熱水器位置
- 必須裝在通風處（陽台、屋外）
- 裝室內 → 涉一氧化碳中毒風險（違法）
16. 抽油煙機與排煙管道
- 排煙是否到屋外（不是公共煙道）
- 老社區常見排煙不良
17. 冷氣位置與管線
- 室外機放置處（不能擋鄰居）
- 排水管位置
18. 中繼水箱
- 大樓常有中繼水箱
- 位置：中段樓層
- 緊鄰水箱的房有噪音問題
19. 共用煙道
- 部分老社區廚房、浴室共用煙道
- 鄰居油煙會反味
20. 網路與電視
- 第四台、光纖是否到位
- 高雄各區網路速度差異大
四、採光通風 5 項
21. 早中晚 3 時段看屋標準
- 早上：採光是否足
- 中午：是否西曬（高雄夏天致命）
- 晚上：路燈、噪音
22. 通風路徑
- 對流窗：南北 / 東西雙開
- 「口字型大樓中間戶」常通風差
23. 西曬程度
- 高雄 6–9 月西晒嚴重
- 西晒戶夏天電費 +30–50%
- 議價可砍 5–10%
24. 窗戶大小
- 法定每間房至少 1 個對外窗
- 「無窗暗房」是違建可能
25. 樓層與遮蔽
- 樓層越高採光越好（但有西曬）
- 周邊建築是否擋光
- 未來附近會蓋大樓嗎？（重要！）
五、公設與管理 5 項
26. 管委會運作
- 看公布欄是否更新
- 詢問近期會議紀錄
- 管理費多少 / 坪 / 月？
27. 公共設施維護
- 電梯：年代、保養紀錄
- 大廳、走廊整潔
- 中庭、健身房、游泳池現況
28. 停車位
- 平面 vs 機械
- 大車位 vs 小車位
- 機械停車不適合大型車
29. 門禁系統
- 感應扣 vs 密碼
- 安全攝影機分布
30. 公設比
- 新建案 32–35% 常見
- 「拐杖比 / 二次工程」要問清楚
- 雨遮、屋簷不計入產權（內政部規定）
六、屋況現狀 5 項
31. 違建增建
- 與使用執照比對
- 頂樓加蓋、陽台外推 = 違建
- 違建可能被拆除（不算產權）
32. 占用鄰地
- 與地籍圖比對
- 圍牆 / 鐵門是否超出地界
33. 海砂屋（最危險）
- 各縣市政府海砂屋列管清單
- CNS 3090 氯離子標準（2015 起 0.15 kg/m³）
- 屋齡 1980–1984 最高風險
- 必要時送驗（2–5 萬元）
34. 輻射屋
- 核能安全委員會輻射污染建築物資訊公開系統
- 1982–1984 年建造之鋼筋風險
- 致癌風險，直接淘汰
35. 凶宅
- 內政部 97.07.24 函釋：賣方持有期間 + 專有部分 + 凶殺/自殺
- 法院見解分歧（保守揭露為上策）
- 多管道查：Google 地址、PTT、鄰居、新聞
七、嫌惡設施盤點（300 公尺內）
36. 加油站
- 距離 ≥ 600 公尺
- 風險：爆炸、廢氣、噪音
- 房價殺 10–25%
37. 殯儀館 / 火葬場 / 墓地
- 距離 ≥ 1,200 公尺
- 心理觀感、夜間活動
- 房價殺 15–25%
38. 高壓電塔 / 變電所
- 距離 ≥ 1,000 公尺
- 電磁波疑慮
- 房價殺 10–20%
39. 宮廟（密集區）
- 距離 ≥ 1,200 公尺
- 香火、噪音、廟會
- 房價殺 5–15%
40. 機場 / 航線下
- 距離 ≥ 1,200 公尺
- 噪音、震動
- 高雄小港機場周邊影響
41. 垃圾場 / 回收場
- 距離 ≥ 300 公尺
- 異味、蚊蠅
- 房價殺 5–15%
42. 特種行業
- 旅館、酒店、按摩店
- 距離 ≥ 600 公尺
- 治安、環境影響
43. 基地台
- 雖無強制規定
- 民眾觀感不佳
- 部分房價會受影響
八、產權確認 7 項（簽約前必做）
44. 申請最新謄本
- 交易前 7 日內申請
- 全國地政電子謄本系統（ep.land.nat.gov.tw）
45. 標示部
- 使用分區、面積、公告現值
- 是否符合買方期待
46. 所有權部
- 所有權人姓名、持分
- 共有？→ 注意優先購買權
47. 他項權利部
- 抵押權（須塗銷）
- 預告登記、查封 → 絕對不買
- 信託登記 → 須查實質受益人
48. 使用執照（使照）對比
- 與謄本標示部對照
- 違建不在使照範圍
49. 都市計畫
- 是否在重劃區、危老區
- 未來都更可能性
- 各縣市政府都市計畫科查詢
50. 區域風險
- 土壤液化（liquid.net.tw）
- 活動斷層（fault.moeacgs.gov.tw）
- 淹水潛勢（dprc.wra.gov.tw）
九、高雄看屋特殊注意
1. 西曬（最大殺手）
高雄西晒嚴重，影響：
- 夏季電費 +30–50%
- 室內溫度高
- 木質家具加速老化
- 議價：可砍 5–10%
2. 颱風（雨後再看一次）
高雄夏季颱風期：
- 7–9 月看屋必看雨後
- 看陽台積水、外牆滲水、窗框漏水
- 老社區常見屋頂頂層漏水
3. 海砂與沿海腐蝕
- 沿海區（鼓山、鹽埕、旗津）容易海砂屋
- 1980–1990 年建物高風險
- 鋼筋鏽蝕加速
4. 高雄回填區
- 林園、大寮部分區域為回填地
- 地基沉降風險
- 必查土壤液化
5. 地下化路段邊
- 鐵路地下化沿線
- 施工期間影響大
- 完成後增值機會
十、新手 8 大地雷
| 地雷 | 後果 | 怎麼避免 |
|---|---|---|
| 沒查謄本 | 買到有抵押 / 查封 | 簽約前 7 日內申請最新謄本 |
| 每仔細查看屋況 | 入住才發現 | 看屋時仔細檢查 |
| 沒查嫌惡設施 | 後悔莫及 | Google Map 看 300m 內 |
| 沒問管委會 | 公設糾紛多 | 看會議紀錄、問里長 |
| 沒比實價登錄 | 買貴 5–10% | 一定上 實價登錄 |
| 沒考慮西曬 / 颱風 | 高雄特有問題 | 雨後 + 中午都要看 |
十一、看屋 SOP（時間表）
1. 廣度看
- 整體格局
- 採光、通風大致
- 周邊環境
- 拍照 30+ 張
2. 深度看
- 結構檢查 10 項
- 管線測試 10 項
- 外牆、頂樓、地下室
- 找鄰居打招呼（問現況）
3. 細節確認
- 家人感受確認
- 細節確認（不確定的部分再驗證）
- 再次比實價
十二、結語：看房是比細
我服務過的客戶常問：「韓吉，怎麼判斷一間房值不值得買？」
我說：「用這 50 項清單檢查，能通過 40 項以上的，就是好物件。」
買房是人生最大決定之一，詳細瞭解不會錯。
📞 找韓吉聊聊
📞 0971-261-031
延伸閱讀：
重點整理
看幾次房才能下決定？
沒有一定要看幾次才能決定，重要的是有沒有看仔細、瞭解清楚
自己看屋還是找仲介看？
各有優劣：
自己看：節省時間，但缺專業
找仲介：專業檢查 + 議價協助
韓吉建議：找熟識的仲介陪看，免費 + 專業 + 在地觀點
怎麼知道屋主是不是急售？
觀察：
房價低於行情 5%+
多次降價歷程
仲介語氣（「屋主想盡快處理」）
屋主背景（移民、離婚、債務）
→ 急售有空間可以談
海砂屋怎麼確認？
各縣市海砂屋列管清單
高雄市建管處查詢
必要時送驗：成功大學等公正單位
屋齡 1980–1995 高風險
凶宅怎麼查？
多管道：
不動產說明書（賣方須揭露）
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PTT home-sale 板
訪問鄰居、管委會
建物現況確認書要看什麼？
特別注意 115.04 新制三大揭露：
氯離子檢測（硬固混凝土標準）
太陽光電發電設備
用戶加壓受水設備
透天 vs 公寓看屋有差嗎？
差很多：
透天：頂樓、地下室、停車位、外牆都是你
公寓：只看戶內 + 管委會運作
高雄哪個區看屋要特別小心？
沿海（鼓山、鹽埕、旗津）：海砂屋風險
回填區（林園、大寮）：地基沉降
西曬方位：高雄全區夏天嚴重
