高雄買房流程全攻略｜韓吉教你從看屋到交屋 9 大步驟（2026 新版）

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作者：韓謹亦（韓吉）
最後更新：2026.04.25

嗨，我是韓吉。

最近遇到不少第一次買房的客戶問我：「韓吉，買房到底要走幾關？我聽朋友講要好幾個月，到底要做什麼？」

我發現很多新手最焦慮的不是「找不到房」，而是「看了房之後不知道接下來怎麼辦」。今天我用最白話的方式，帶你走一次完整的買房流程。

📌 本篇重點
– 高雄買房 9 大步驟一次看
– 各階段預估時間 + 注意事項
– 2026 平均地權新法影響
– 各階段該繳哪些費用
– 韓吉實戰提醒（避開 8 大新手地雷）
– 10 題客戶常問 FAQ

一、買房流程速覽（30–60 天全圖）

① 確認需求預算（看屋前 1 週）
   ↓
② 看屋比價（1–4 週）
   ↓
③ 議價（付斡旋金）（1–7 天）
   ↓
④ 簽約
   ↓
⑤ 用印
   ↓
⑥ 完稅（契稅、印花稅、土增稅）
   ↓
⑦ 過戶（地政士送件 7–14 工作天）
   ↓
⑧ 貸款撥款
   ↓
⑨ 交屋點交

韓吉提醒：步驟 ④ 到 ⑨ 約 30–60 天完成。第一次買房建議預留 2 個月心理準備。

二、Step ①：確認需求與預算（最常被忽略，但最重要）

很多客戶一打給我就說「我想看屋」，但其實先沒搞清楚自己要什麼，看再多都白看。

韓吉的客戶背景三問

1️⃣ 目的是什麼？

自住？投資？置產？換屋？
預計住幾年？

2️⃣ 預算上限多少？

自備款：至少房價 30%（含稅費、服務費、裝潢費等等）
月付金：家庭月收入 1/3 以下為安全
例：月收入 8 萬 → 月付金不超過 2.7 萬

3️⃣ 想住哪裡？

高雄哪一區？
通勤考量？學區？親友圈？

預算試算範例

物件	總價	自備款（30%）	貸款 8 成	月付金（30年）
楠梓 2 房	800 萬	240 萬	640 萬	約 27,000
鼓山 3 房	1,500 萬	450 萬	1,200 萬	約 51,000
左營高鐵 4 房	2,500 萬	750 萬	2,000 萬	約 85,000

💡 韓吉提醒：央行第七波信用管制自 113.09 起：
– 名下已有房 → 第二戶最高 6 成（115.03 鬆綁）
– 高價住宅（高雄 ≥ 4,000 萬）僅 3 成
– 有房者第一戶無寬限期
規劃預算時要把這些算進去！

三、Step ②：看屋與比價（1–4 週）

找物件 4 大管道

591、樂居、5168、永慶等網站（最大宗）
找像我這樣的在地仲介(隱藏物件、第一手）
預售屋接待中心(高雄熱區：左鼓區、楠梓、亞灣）
法拍屋、銀拍屋(進階）

看屋必查 5 項

項目	怎麼查
實價登錄	內政部不動產交易實價查詢服務網（
謄本	全國地政電子謄本系統
使用分區	各縣市政府都市計畫科
凶宅、海砂屋	各縣市列管清單 + Google 搜尋地址
嫌惡設施	查 300m 內加油站、宮廟、墓地、變電所

韓吉看屋 SOP（給你一張紙清單）

🔴 結構安全、滲漏水

牆面裂縫（注意是否水平延伸）
天花板漏水痕、壁癌
磁磚空心、龜裂

🟡 管線設備

各水龍頭測水壓、水流是否正常
馬桶沖水正常嗎
插座測試（用手機充電器試）
瓦斯管線

🟢 環境

早晚時段都看一次
下大雨後再看一次（測排水）
鄰居打招呼問狀況

韓吉提醒：高雄看屋必看「夏季西曬」與「颱風後的滲水痕」。

四、Step ③：議價（1–7 天，最關鍵的一步）

要約書 vs 斡旋金（先搞清楚差異）

項目	要約書	斡旋金
付款	❌ 不付款	✅ 付款（5–30 萬）
買方反悔	一般違約	沒收
賣方反悔	應賠償	加倍返還

韓吉提醒：台灣大多使用斡旋金，比較沒有在使用邀約書。

高雄議價 4 招（在地經驗談）

招 1：實價登錄是聖經

查近 6 個月同社區、同戶型、同樓層成交價。差異 5% 以上就要追根究柢。

招 2：屋主動機分級

動機	議價空間
急售（移民、離婚、欠債）	大
投資客	中
一般換屋	中小
自住族不急	小

招 3：用「非價格籌碼」談判

配合屋主交屋日（如他急著搬）
全現金付款（部分屋主給折扣）
接受現況交屋（屋主省修繕）
連同家電傢俱一起談

招 4：禮節 + 邏輯比殺價狠更重要

出價要有具體理由（實登、屋況）
一次出到「合理底線」
給賣方思考空間，不催促

議價地雷 5 條

❌ 不要當面說「我看你急著賣」（侮辱對方）
❌ 不要直接砍 3 成（顯得不誠意）
❌ 不要找朋友來「演雙簧」（被識破會破局）
❌ 不要承諾「全現金」但實際還是要貸款（簽約後才講容易毀約）

五、Step ④：簽約

必查 8 大條款

✅ 總價款
✅ 付款方式與時程（簽約 / 用印 / 完稅 / 交屋分期）
✅ 交屋日期（明確日期，不寫「約」）
✅ 違約金上限（總價 15% 為上限）
✅ 貸款不成立的處理（無條件解約？補齊？）
✅ 建物現況確認書（115.04 新版必含太陽光電、加壓受水、氯離子）
✅ 凶宅 / 海砂屋揭露
✅ 既存設備清單（家電、家具、車位）

韓吉強烈建議

不懂就問地政士或相關的專業人士

六、Step ⑤：用印

簽約後通常 7–10 天內用印：

帶 印鑑章 + 印鑑證明（鄉鎮市區公所申請）
雙方至地政士事務所
簽授權地政士辦理過戶
準備身分證影本

韓吉提醒：印鑑證明 3 個月內有效，太早申請會過期。

七、Step ⑥：完稅（買賣雙方各繳的稅一次看）

買方該繳

稅目	計算	金額舉例（1,500 萬房）
契稅	房屋評定現值 × 6%	約 18–30 萬
印花稅	契約金額 × 0.1%	約 1.5 萬
規費	公告現值 × 0.1%	約 1 萬
代書費	—	約 1.5–3 萬
仲介費	成交價 2%（買方）	約 30 萬

賣方該繳

稅目	計算	法源
土地增值稅	漲價總數額 × 累進稅率	土地稅法 §28
房地合一稅 2.0	所得 × 持有期間稅率（45%/35%/20%/15%）	所得稅法 §14-4
印花稅	契約金額 × 0.1%	—
仲介費	成交價 4%（賣方）	—

韓吉提醒：買方是不用繳房地合一稅與土地增值稅的（那是賣方的）。但全部稅費加起來，買方總成本約房價 6–8%，務必預留。

延伸閱讀：房地合一稅完整指南、土地增值稅怎麼算、契稅完整解析

八、Step ⑦：過戶（地政士送件 7–14 工作天）

流程

地政士備齊文件 → 送地政事務所
約 7–14 工作天完成
取得新權狀（買方所有）
同時辦抵押權設定（如有貸款）

注意

過戶完成後仍由地政士保管權狀，等銀行撥款後再交付
此期間若賣方反悔，已無法翻盤（過戶＝物權移轉）

九、Step ⑧：貸款撥款

貸款 SOP

送件（簽約時即可同時送銀行）
銀行鑑價（會比成交價保守）
核貸（成數 + 利率 + 寬限期）
對保（簽銀行貸款合約）
撥款（過戶完成後撥到賣方帳戶）

高雄常用銀行（韓吉合作經驗）

新青安（首購族首選）：1.775%（至 115.07.31 止）
公股 8 大（土銀、合庫、第一、華南等）：2.19%–2.35%
永豐、中信、玉山、國泰等民營：2.25%–2.6%

韓吉提醒：至少詢問 3 家銀行鑑價 + 成數 + 利率，可能差 10% 以上。代書會幫你介紹熟識的銀行專員。

十、Step ⑨：交屋點交（保留款 5% 是後盾）

交屋必檢 10 項

濃縮版：

✅ 牆面裂縫、漏水痕
✅ 水管壓力測試
✅ 電路插座（每間房）
✅ 瓦斯、熱水器
✅ 排水孔通暢
✅ 冷氣、抽油煙機等設備
✅ 鑰匙、門禁卡、遙控器
✅ 水電瓦斯費結清
✅ 管理費結清
✅ 房屋稅、地價稅切算

交屋保留款（若交屋前遇到原屋主需修繕，但未完成時必爭取）

由仲介幫忙協議保留款金額
完成修繕並複驗合格後支付
由履約保證機構或地政士信託專戶保管

十一、2026 你必須知道的新法規

🔴 平均地權條例（112.07.01 施行，高雄熱區影響大）

預售屋換約限制：限配偶、直系、二親等旁系血親（違者罰 50–300 萬／戶）
重罰炒作：100–5,000 萬／戶
私法人購住宅許可制：5 年禁移轉
檢舉獎金：實收罰鍰 30%，上限 1,000 萬

🔴 央行第七波信用管制

第二戶 6 成、無寬限期
高價住宅（高雄 ≥ 4,000 萬）3 成
換屋切結可豁免（須出售舊屋）

🔴 成屋契約 115.04 新制

太陽光電發電設備揭露
用戶加壓受水設備揭露
氯離子改採硬固混凝土標準

韓吉提醒：這 3 項新法都是 2024–2026 才上路。買房前找個熟悉新法的仲介或地政士，比省那 1% 仲介費值得多。

十二、新手最常踩的 8 大地雷

地雷	後果	怎麼避免
沒做產權調查	買到有抵押或查封	簽約前一定看最新謄本
沒查凶宅 / 海砂屋	入住才發現	多管道查 + 寫進建物現況確認書
貸款沒談清楚才簽約	成數不夠補錢	先試鑑價、契約寫「貸款不到幾成可解約」
聽信「保證」話術	沒人能保證任何事	任何「保證」都是騙子
忘了平均地權新法	預售屋換約被罰	找懂新法的專業團隊

十三、結語：找對人，比找便宜更重要

買房不是買菜，一念之差差個幾十萬甚至上百萬。

我經常跟客戶說：「仲介費不要省，找錯仲介才會虧大。」
真正的好仲介幫你：

議價省錢
揭露隱藏問題（凶宅、漏水、違建）
稅務規劃（重購退稅、新青安）
交屋把關
交屋後仍持續服務

—— 這些遠超過你付給仲介的費用。

📞 找韓吉聊聊

我是韓謹亦（韓吉）

專精： 高雄鼓山、左營、三民在地買賣
電話： 0971-261-031

如果你正準備在高雄買房，
歡迎找韓吉聊聊。

我幫你：

預算評估與貸款規劃
找物件、看屋、議價
稅務規劃（含新青安）
整套買房流程把關

重點整理

買房自備款要準備幾成？

依央行管制與貸款方案：
首購（新青安）：自備款 2 成（額度上限 1,000 萬）
一般首購：自備款 2–3 成
第二戶以上：自備款 4 成（央行第七波）
高價住宅：自備款 7 成
加上裝潢、家具、稅費 → 準備房價 30% 最安全。

仲介費多少？怎麼算？

依不動產經紀業管理條例：
買賣方合計最多 6%
一般行情：買方 2%、賣方 4%

買中古屋要驗屋嗎？

韓吉陪同看屋會幫你檢查 30 項（免費）

貸款 30 年還是 40 年？

30 年：總利息較少
40 年：月付金較少（新青安提供）
看你現金流彈性：
月收入穩定且能存錢 → 30 年
想保留資金做其他投資 → 40 年

寬限期到底要不要用？

寬限期 = 只繳利息不繳本金（一般 3 年）
✅ 建議用：自由資金做投資、創業
⚠️ 不建議：純粹延後壓力（寬限期過後月付金大增）

要不要委託地政士？

強烈建議委託：
費用約 1.5–3 萬
處理過戶、稅務、登記
風險把關
避免自己 DIY 漏掉重要文件

交屋後發現漏水怎麼辦？

依民法 §354 物之瑕疵擔保：
發現後 6 個月內、交付後 5 年內可主張
賣方故意不告知 → 上述時效不適用
可請求減價 / 修繕 / 解約

第一次買房，韓吉建議怎麼開始？

先諮詢（韓吉、代書、會計師、銀行）
預算試算
看 5–10 間建立行情感
鎖定 1–2 個喜歡的物件深入研究
找專業團隊（仲介＋地政士＋銀行）配合