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契稅完整指南 2026｜買房 6% 怎麼算、減免、繳納流程一次看（高雄房仲韓吉）
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作者：韓謹亦（韓吉）
最後更新：2026.04.25
嗨，我是韓吉。
很多客戶在簽約前才問我：「韓吉，契稅是什麼？要繳多少？跟房屋稅一樣嗎？」
契稅是買房最常被忽略的一筆費用，因為它不算在房價裡，但是一項買房時必繳的稅。一間 1,500 萬的房子，契稅可能就要 18–30 萬！今天我幫你一次搞懂。
📌 本篇重點
– 契稅 6% 怎麼算（公式 + 試算）
– 5 種契稅類型對照（買賣、贈與、交換、分割、占有）
– 繼承免徵的細節
– 申報期限 30 日 + 滯納金規定
– 自用住宅減免條件
– 與其他稅費的關係（房地合一、土增、印花）
– 7 題常見問題 FAQ
一、什麼是契稅？
契稅是「房屋所有權移轉」時，向買方課徵的稅。
依《契稅條例》§2、§3，課稅範圍包括買賣、贈與、交換、分割、占有取得。
核心 5 個事實
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 誰繳 | 買方（取得人） |
| 什麼時候繳 | 契約成立日起 30 日內申報 |
| 稅基 | 房屋評定現值（不是市價） |
| 法源 | 契稅條例 §1–§32 |
| 繳納地 | 房屋所在地地方稅務局 |
韓吉提醒：契稅只課房屋部分，土地部分由「土地增值稅」處理（賣方繳）。所以同一筆交易，買方繳契稅、賣方繳土增稅。
二、契稅 5 大稅率（依契稅條例 §3）
| 移轉類型 | 稅率 | 誰繳 |
|---|---|---|
| 買賣 | 6% | 買方 |
| 贈與 | 6% | 受贈人 |
| 占有 | 6% | 占有人 |
| 交換 | 2% | 交換人 |
| 分割 | 2% | 分割人 |
| 典權 | 4% | 出典人 |
| 繼承 | 免徵 | — |
多數人遇到的就是「買賣」6%
買方契稅 = 房屋評定現值 × 6%
三、什麼是「房屋評定現值」？（這是關鍵）
評定現值 ≠ 市價
很多人以為「契稅 = 成交價 × 6%」，錯！
成交價（買賣價格）= 1,500 萬（你實際付的錢）
房屋評定現值 = 約 200–400 萬（地方政府訂的）
契稅 = 200–400 萬 × 6% = 12–24 萬
為什麼差這麼多？
「房屋評定現值」是各縣市政府為了課稅而訂的價格，通常為市價的 15–30%。
（公告現值是針對土地，評定現值是針對房屋）
怎麼查？
- 房屋稅單上有「評定現值」欄位
- 各縣市稅務局網站
- 地政士可代查
- 高雄市民可上 高雄市政府地方稅務局 查
韓吉提醒：高雄房屋評定現值多偏低（約市價的 15–20%），所以契稅相對台北輕鬆。同樣 1,500 萬房，台北契稅可能 30 萬，高雄可能只要 18 萬。
四、4 個契稅試算範例
範例 1：高雄鼓山買房（一般買賣）
情境：
- 王小姐買鼓山 3 房，成交價 1,500 萬
- 房屋評定現值 280 萬
計算：
契稅 = 280 萬 × 6% = 16.8 萬
範例 2：父母贈與兒女房屋
情境：
- 父親贈與兒子高雄左營房屋
- 房屋評定現值 320 萬
計算：
契稅 = 320 萬 × 6% = 19.2 萬（兒子繳） 注意：另外還要繳「贈與稅」（10/15/20% 累進） 父親 → 兒子贈與淨額 ≤ 244 萬：免贈與稅 > 244 萬：依累進稅率
韓吉提醒：贈與房屋的稅務組合 = 契稅 + 贈與稅 + 土增稅。整體規劃比單一節稅重要。
範例 3：繼承房屋（免契稅）
情境：
- 阿公過世，孫子繼承高雄楠梓房屋
- 評定現值 200 萬
計算：
契稅 = 0 元（繼承免徵）
但仍需繳：
- 遺產稅（依遺產總額累進）
- 登記規費
- 代書費
範例 4：兩戶交換
情境：
- A 用高雄房子換 B 的房子
- A 房評定現值 250 萬、B 房 300 萬
計算：
A 應繳：300 萬（取得 B 房）× 2% = 6 萬 B 應繳：250 萬（取得 A 房）× 2% = 5 萬 （交換稅率 2% 比買賣 6% 便宜，但用得少）
五、繳納流程（買房時誰負責申報？）
Step 1：簽約 → 用印 → 完稅
通常順序：
1. 簽約（買賣雙方）
2. 用印（雙方至地政士事務所）
3. 完稅 ← 此階段繳契稅
4. 過戶
5. 交屋
Step 2：誰申報？
實務上：地政士代為申報（含在代書費中，約 1.5–3 萬）。
Step 3：申報文件
✅ 契稅申報書（地政士代填）
✅ 不動產買賣契約書
✅ 房屋稅籍證明
✅ 買方身分證影本
✅ 印鑑證明（若用印鑑章）
Step 4：申報期限（30 日鐵律）
依契稅條例 §16：
- 契約成立日起 30 日內申報
- 逾期：每 3 日加徵 1% 滯納金（最高 15%）
- 申報後 30 日內繳稅
- 不繳稅：不能過戶
Step 5：申報後
地方稅務局核定稅額 → 繳款書寄出 → 買方繳納 → 取得契稅完納證明 → 交給地政士辦過戶
六、自用住宅契稅減免？
答案：沒有特別減免
不像房屋稅、地價稅、房地合一稅，契稅沒有「自用住宅優惠」。
但有以下情況可申請減免（依契稅條例 §14、§14-1）：
| 情境 | 減免內容 |
|---|---|
| 政府機關用途 | 免徵 |
| 公立學校用途 | 免徵 |
| 大眾捷運系統土地之取得 | 免徵 |
| 國民住宅之承購 | 免徵 |
| 災害毀損 30% 以上之房屋重建 | 減免 |
| 都更權變參與取得房屋 | 減免（依都更條例） |
| 危老重建取得房屋 | 減免（依危老條例） |
韓吉提醒：危老 / 都更換新房可省契稅，這是參與都更的潛在好處之一。
七、契稅 vs 其他稅費關係
買方買房，全部要繳的稅費
| 稅費 | 計算 | 高雄 1,500 萬房舉例 |
|---|---|---|
| 契稅 | 評定現值 × 6% | 約 16.8 萬 |
| 印花稅 | 契約金額 × 0.1% | 約 1.5 萬 |
| 規費 | 公告現值 × 0.1% | 約 1 萬 |
| 代書費 | — | 1.5–3 萬 |
| 仲介費 | 成交價 2%（買方） | 30 萬 |
| 小計（買方） | — | 約 52 萬 |
賣方賣房，對應要繳的稅費
| 稅費 | 法源 |
|---|---|
| 土地增值稅 | 土地稅法 §28 |
| 房地合一稅 | 所得稅法 §14-4 |
| 印花稅 | 印花稅法 |
| 仲介費 | 4%（賣方） |
韓吉提醒：契稅是買方繳，但很多人以為跟房地合一稅、土增稅是同一回事。這 3 個稅各課各的，不會重複。
八、滯納金與處罰
逾期申報
依契稅條例 §24、§25：
| 逾期 | 處罰 |
|---|---|
| 1–15 日 | 加徵應納稅額 1 倍罰鍰 |
| 16–30 日 | 2 倍罰鍰 |
| 30 日+ | 移送強制執行 |
短報、漏報
- 短報：補稅 + 1–3 倍罰鍰
- 故意逃漏：可能涉刑事（稅捐稽徵法）
韓吉提醒：30 日內申報是鐵律。不要相信「等過戶完再繳就好」，這是錯誤資訊。地政士會幫你準時申報，所以找專業地政士比省那 1 萬代書費重要。
九、契稅與貸款的關係
貸款撥款 vs 完稅
很多客戶問：「我貸款還沒撥款，契稅錢從哪來？」
標準時程
簽約 → 30% 自備款（首期）
↓
用印 → 補齊自備款
↓
完稅 → 用「自備款」繳契稅（不能用貸款繳）
↓
過戶完成 → 銀行撥款 → 賣方收到尾款
↓
交屋
預算規劃
1,500 萬房 + 8 成貸款（1,200 萬）
自備款 = 300 萬
其中：
- 簽約金（10%）= 150 萬
- 用印款（10%）= 150 萬
- 完稅款（貸款不足的部分加上契稅、印花稅、服務費等）= 貸款不足的部分 + 60-80 萬
韓吉提醒：契稅必須用自備款繳，不能等貸款撥款後再算。預算規劃時把這筆算進去。
十、高雄在地實例
實例 1：鼓山年輕家庭首購
陳先生買鼓山 2 房 950 萬：
- 房屋評定現值 180 萬
- 契稅 = 180 × 6% = 10.8 萬
- 我提醒他預留 50 萬完稅預算（含契稅、印花、代書、規費、服務費）
實例 2：父母贈與遇到的雙重稅
林媽媽贈與鼓山房給女兒（市價 1,200 萬）：
- 房屋評定現值 220 萬
- 契稅 = 220 × 6% = 13.2 萬
- 加上贈與稅（依淨額），整體成本估約 25–40 萬
→ 我建議她改用「夫妻贈與後分批贈子女」節稅，整體可省 15–25 萬。
實例 3：危老重建省契稅
我服務的鼓山某老公寓住戶參與危老重建：
- 一坪換一坪後新屋評定現值約 350 萬
- 一般情況契稅 = 21 萬
- 但危老優惠部分減免，實繳僅約 5–8 萬
- 加上其他稅務優惠，參與危老總共省 30–50 萬稅金
十一、結語：簽約前算好契稅，避免預算爆掉
契稅是買房時最容易被遺漏的一筆費用。
我經常提醒客戶：「買 1,500 萬房，自備款不是只有 300 萬，還要 30–50 萬完稅費與其他相關費用，建議至少準備購買價的 30% 作為自備款」
賣方繳的稅你不用煩惱（房地合一、土增），
但契稅、印花稅、代書費、仲介費是你的責任，簽約前一定算清。
📞 找韓吉聊聊
如果你準備在高雄買房，歡迎找我聊聊：
📞 0971-261-031
我可以幫你：
- 試算契稅 + 全部完稅費用
- 評估贈與 / 繼承 / 買賣最佳稅務路徑
- 規劃自備款 + 完稅預算
- 介紹合作地政士
延伸閱讀：
重點整理
契稅是賣方還是買方繳？
買方繳。賣方繳的是土地增值稅和房地合一稅。
契稅可以分期嗎？
依契稅條例 §17，符合條件可申請分期：
應納稅額新台幣 30 萬以上
1 次未繳清者
申請分 2–6 期（通常 2 期）
繼承的房子要繳契稅嗎？
不用。繼承免徵契稅（§14）。
但要繳遺產稅（如達門檻）。
契稅可以列為購屋成本嗎？
可以。將來賣屋計算房地合一稅時，契稅可作為「必要費用」扣除。
記得保留契稅繳納證明。
用印鑑章和私章差在哪？
印鑑章：需印鑑證明（戶籍所在地戶政事務所申請）
私章：較簡便，但部分文件可能不接受
涉及大額交易建議用印鑑章
30 日是從哪天起算？
依契稅條例 §16：「契約成立日次日起 30 日內」申報。
契約成立日 = 簽約日（不是用印日、過戶日）。
高雄契稅有特別優惠嗎？
無高雄專屬契稅優惠，但：
高雄房屋評定現值較台北低
同樣房價契稅相對輕
危老 / 都更區可享重建減免
