高雄賣屋必看｜房地合一稅 2.0 試算、自用免稅、重購退稅一次搞懂

作者：韓謹亦（韓吉）
最後更新：2026.04.25

嗨，我是韓吉。

最近幫不少客戶處理高雄房屋買賣，發現最多人困惑的就是房地合一稅怎麼算。
有人聽說自用住宅可以省稅，有人聽說預售屋現在被課重稅，更多人問我：「持有 5 年賣到底要繳多少？」

這篇我用最白話的方式，搭配4 個實際試算範例，幫你 5 分鐘搞懂房地合一稅 2.0。

📌 本篇重點
– 房地合一稅 1.0 vs 2.0 完整對照
– 自用住宅 400 萬免稅額的 4 大條件
– 4 個實戰試算範例（含預售屋、繼承、自住）
– 重購退稅完整申請流程
– 高雄客戶常問的 10 大 FAQ

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一、什麼是房地合一稅？3 分鐘搞懂核心概念

房地合一稅，全名是「房屋及土地交易所得稅」，是民國 105 年 1 月 1 日上路的不動產交易稅制。

為什麼要有房地合一稅？

過去房屋交易課「綜合所得稅」、土地交易課「土地增值稅」，兩稅分離。
這造成「賣土地賺錢但稅金低、賣房子賺錢但稅金高」的不公平。

政府為了：

• 抑制短期炒作
• 鼓勵長期持有自住
• 房地合一課稅公平

於是推出「房地合一稅」，房屋與土地一起算，依持有期間課稅。

法源依據

• 所得稅法 §4-4（房地合一課徵所得稅）
• 所得稅法 §14-4（稅率規定）
• 所得稅法 §14-8（重購退稅）

💡 韓吉提醒：房地合一稅課徵的是「所得」（賣價 − 買價 − 必要費用），不是賣價。賣 1,000 萬不代表要繳 450 萬，看你賺多少。

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二、房地合一稅 1.0 vs 2.0 完整對照

很多客戶問我：「房地合一稅是不是又改了？我這間是 1.0 還是 2.0？」

怎麼判斷？

取得日期	適用版本
105.01.01 – 110.06.30	1.0
110.07.01 起	2.0

房地合一稅 5 大改變一次看

項目	1.0	2.0（現行）
施行日	105.01.01	110.07.01
持有期間稅率	1 年內 45%、1–2 年 35%、2–10 年 20%	2 年內 45%、2–5 年 35%、5–10 年 20%、10 年+ 15%
預售屋	不適用	納入課徵
法人	部分適用	境內法人全面納入，比照個人稅率
境外資金匯回	沒專章	新增規定
自用住宅優惠	設籍 6 年、400 萬免稅、10%	同 1.0（未變）
重購退稅	同	同

我這間怎麼判斷？

情境 A：你 109 年 6 月買、112 年 6 月賣
→ 取得在 110.07.01 前 → 適用 1.0
→ 持有 3 年，依 1.0 稅率為 20%（這是 1.0 的 2–10 年條款）

情境 B：你 111 年 1 月買、114 年 1 月賣
→ 取得在 110.07.01 後 → 適用 2.0
→ 持有 3 年，依 2.0 稅率為 35%（2–5 年條款）

⚠️ 關鍵差異：同樣持有 3 年，1.0 課 20%、2.0 課 35%，差很大！

💡 韓吉提醒：判斷取得日的方式 = 看「權狀過戶日」，不是付定金日。

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三、稅率全表（依持有時間 + 身分）

個人稅率（最常見）

持有期間	1.0 稅率	2.0 稅率
2 年以內	1 年內 45%、1–2 年 35%	45%
2 年 – 5 年	20%	35%
5 年 – 10 年	20%	20%
超過 10 年	15%	15%

自用住宅優惠（最重要）

符合 4 大條件 → 稅率降至 10%、且 400 萬免稅額

下一段詳細說明 4 大條件 ↓

特殊情形 20% 優惠稅率

下列情形即使持有 < 2 年，仍適用 20%：

• 因工作職務調動或非自願離職而出售
• 因離婚而出售（民法判決）
• 經財政部公告之重劃而移轉
• 參與危老、都更權變後出售
• 因房屋遭強制徵收而出售

法人稅率（2.0 新增）

持有期間	稅率
2 年以內	45%
2 – 5 年	35%
5 年以上	20%（無 10 年區隔）

💡 韓吉提醒：法人沒有「自用」概念，所有交易都按上表課稅。避免炒短線者用法人名義 = 同樣重稅。

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四、自用住宅 400 萬免稅額怎麼算？（4 大條件）

這是最多客戶問我的：「我這間能不能用 10% 自用稅率？」

4 大條件（全部要符合）

條件 1：設籍滿 6 年

• 本人 或 配偶 或 未成年子女
• 在該房屋辦妥戶籍登記滿 6 年
• 連續居住 6 年（不能戶籍掛在那但人沒住）

條件 2：交易前 6 年內無出租、無營業

• 不能拿來租人（即使租金低也算）
• 不能登記為公司營業地址
• 不能用作自家行業（如美容、補習）

條件 3：此前 6 年內未申請過此優惠

• 同樣優惠6 年只能用一次
• 即使換屋也算同一筆計算
• 賣前先確認沒用過

條件 4：本人、配偶、未成年子女僅能 1 戶

• 房屋為本人 / 配偶 / 未成年子女所有
• 多屋族只能選 1 戶使用

範例：「以為自住但其實不算」常見陷阱

❌ 陷阱 1：戶籍掛 6 年但實際在外租屋住 → 不算（要實質居住）
❌ 陷阱 2：自住 5.5 年就賣 → 差半年不行
❌ 陷阱 3：5 年自住 + 1 年出租 → 不算（6 年內有出租）
❌ 陷阱 4：曾把地址登記為公司 → 不算（即使僅 1 個月）

💡 韓吉提醒：這 4 條件全部要符合，缺一不可。我建議客戶賣屋前 1 年先做稅務諮詢，避免漏條件白賠。

免稅額怎麼算？

應納稅額 = （所得 - 400 萬）× 10%

範例：自用住宅交易所得 600 萬
→（600 萬 - 400 萬）× 10% = 20 萬
（如不符自用，2 年以內要繳 270 萬！差 13 倍）

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五、4 個實戰試算範例

範例 1：投資客小王（高雄左營，持有 1.5 年）

情境： 小王 113 年 1 月買左營某社區 1,500 萬，114 年 7 月賣 1,800 萬。
必要費用：仲介費、契稅等必要費用共 80 萬。

計算：

所得 = 1,800 萬 - 1,500 萬 - 80 萬 = 220 萬
持有 1.5 年（< 2 年）→ 適用 45%
應納稅額 = 220 萬 × 45% = 99 萬

💡 韓吉提醒：短期持有真的會被重稅。我會建議客戶至少持有 5 年，稅率降到 20%，差很多。

範例 2：自用住宅的小美（高雄鼓山，持有 8 年）

情境： 小美 106 年 1 月買鼓山某大樓 800 萬，自住至 114 年 5 月賣 1,300 萬。
必要費用：仲介費與其他必要費用共 50 萬。
已設籍滿 6 年 + 連續居住

計算：

所得 = 1,300 萬 - 800 萬 - 50 萬 = 450 萬
符合自用 → 享 400 萬免稅額 + 10% 優惠稅率
應納稅額 = （450 萬 - 400 萬）× 10% = 5 萬

💡 韓吉提醒：同樣賺 450 萬，自用稅 5 萬 vs 一般 90 萬（5 年期 20%），差 18 倍！這就是長期自住的稅務紅利。

範例 3：繼承後出售的小陳（高雄楠梓）

情境： 小陳父親 108 年購入楠梓房屋 600 萬，於 113 年過世由小陳繼承。小陳 114 年賣 850 萬。
必要費用：50 萬。

計算：

取得日：以父親 108 年取得日為準（不是繼承日）
持有 5 年 → 適用 20%（1.0，因為 108 年取得）

所得 = 850 萬 - 600 萬 - 50 萬 = 200 萬
應納稅額 = 200 萬 × 20% = 40 萬

💡 韓吉提醒：繼承的關鍵是「持有期間從被繼承人取得日算起」，不是繼承日。如果父親持有夠久，繼承後賣可享低稅率。

範例 4：預售屋轉賣（依現行平均地權條例 §47-4 限制）

情境： 小林 111 年向建商購買預售屋。
現況： 預售屋換約已被嚴格限制（限配偶、直系、二親等旁系血親）。

稅務上：

- 持有期間從「成屋登記謄本上的登記日期」起算
- 在預售期間轉售（合法情況）→ 可能適用 45%
- 完工後 5 年內賣 → 35–45%
- 須等到完工後 5 年才適用 20% 較低稅率

💡 韓吉提醒：預售屋投資門檻變高了。買預售屋要做好持有 7–9 年的心理準備才能享較低稅率。

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六、重購退稅怎麼申請？（最多人不知道的福利）

什麼是重購退稅？

當你賣掉一間自住房、再買一間自住房，繳出去的房地合一稅可以退回來！

適用條件

條件	內容
時間	賣屋與買屋間隔 ≤ 2 年
雙邊自住	賣的、買的都符合自用條件
比例計算	依「新買價佔賣價的比例」按比例退稅
設籍	新屋也須完成戶籍登記
不可挪用	5 年內不得改作他用、不得移轉

重購退稅怎麼算？

退稅比例 = 重購房地價 ÷ 出售房地價

範例：

- 賣舊屋 1,000 萬，繳了 80 萬房地合一稅
- 1 年後買新屋 800 萬

退稅金額 = 80 萬 × (800 萬 ÷ 1,000 萬) = 64 萬
（你買新屋花的越多比例，退越多稅）

申請流程

1. 完成新屋過戶 + 戶籍遷入
2. 備齊：
  ✅ 舊屋出售房地合一稅完納證明
  ✅ 新屋買賣契約
  ✅ 新屋謄本
  ✅ 新屋戶籍謄本

3. 向「新屋所在地」國稅局申請
4. 國稅局核定後 30 天內退還

申請期限：自取得新屋日起 5 年內

💡 韓吉提醒：很多客戶賣屋繳了稅就忘了還能申請退稅，換屋族一定要記得這項福利。可以省幾十萬到上百萬。

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七、房地合一稅與其他稅務的關係

與土地增值稅（土增稅）

• 賣房地時：先繳土增稅 → 再用「房地合一稅」課徵時扣除土增稅基
• 不會雙重課稅

與囤房稅 2.0

• 囤房稅 2.0（114.05 起）課的是「持有期間」
• 房地合一稅課的是「賣出時的所得」
• 兩稅互不相干，不會雙重課稅，但多屋族每年都要繳囤房稅

與平均地權條例 §47-4（預售屋換約限制）

• 平均地權條例 112.07.01 起限制預售屋換約
• 違規換約 → 罰 50–300 萬／戶
• 所以預售屋稅務規劃要避免轉約

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八、申報時程與文件

何時申報？

情境	申報期限
一般買賣	完成移轉登記次日起 30 日內
預售屋轉售	簽約日次日起 30 日內
繼承取得後出售	完成移轉登記次日起 30 日內

申報文件

✅ 個人房屋土地交易所得稅申報書
✅ 賣方身分證影本
✅ 買賣契約
✅ 取得時的契約（買進證明）
✅ 必要費用單據（仲介費、契稅、印花稅等）
✅ 自用住宅證明（若申請優惠）
✅ 增益捐贈證明（若有）

申報管道

• 至戶籍所在地國稅局申報
• 線上申報：財政部稅務入口網

不申報的後果

• 補稅 + 滯納金
• 嚴重者可能課漏稅罰

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九、合法節稅 5 招

1. 持有期超過 5 年再賣

• 從 35% → 20%（差 15%）
• 賣 1,000 萬利潤，差 150 萬

2. 善用自用住宅優惠

• 滿 6 年自住 → 400 萬免稅 + 10%
• 比一般稅率省 1.5 倍

3. 重購退稅

• 換屋族必申請
• 可退已繳稅金的比例

4. 必要費用列舉

可扣除：

• 仲介費、代書費（含買、賣）
• 契稅、印花稅、登記規費
• 修繕費
• 房屋稅（持有期間繳的可扣）

5. 提前稅務諮詢

• 賣屋前 1 年諮詢
• 評估是否續用、是否出租過、設籍時間
• 找會計師或地政士做整體規劃

💡 韓吉提醒：節稅是合法的智慧，逃稅是違法的風險。我建議客戶都在賣屋前先請專業人士評估。

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十、結語：稅務規劃從買屋開始就要做

房地合一稅看起來複雜，但記住 3 個核心：

1. 持有期間決定稅率（越長越低）
2. 自用住宅有大優惠（10% + 400 萬免稅）
3. 重購退稅是換屋族紅利（記得申請）

我經常跟客戶說：「買屋的時候就該想到賣屋的稅務」。
持有 5 年差 1.5 倍稅、用對自用優惠差 18 倍稅、忘記重購退稅多繳幾十萬 — 這些都是可避免的成本。

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📞 找韓吉聊聊

我是韓謹亦（韓吉）
專精：高雄鼓山、左營、三民在地買賣
地址：高雄市鼓山區文信路 228 號
電話：0971-261-031
Email：[email protected]
FB：韓吉的房潮箱

如果你正準備在高雄賣屋、買屋，或想做整體稅務規劃，
歡迎找我聊聊。

我幫你：

• 估算房地合一稅金額
• 評估是否符合自用優惠
• 規劃節稅策略
• 提供在地最新行情

重點整理

我賠錢賣房還要繳稅嗎？

不用繳稅，但要申報。
賠錢的損失可從 3 年內其他房地交易所得抵扣
不申報會罰錢

父母贈與後我馬上賣，怎麼算？

持有期間從你受贈日起算，不併計父母持有期間。
所以剛接手就賣 = 持有 < 2 年 = 45% 建議至少持有 2 年再賣（節 10% 稅） 滿 10 年以上：15% 持有時間越長，適用稅率越低。

夫妻互贈後賣呢？

夫妻互贈，持有期間併計贈與人。
妻子原持有 5 年，贈與丈夫，丈夫立刻賣
視為丈夫已持有 5 年（按 20% 計）
這是「夫妻贈與節稅」常用手法

海外台商賣台灣房子怎麼處理？

依「境內居住者 vs 非境內居住者」課稅：
居住者個人稅率
非居住者：1-2年 45%，2年以上35%
確認居住身分：每年居住境內 ≥ 31 天 = 居住者

用公司名義持有，賣的時候怎麼算？

法人 2.0 全面納入：
持有 2 年內：45%
2–5 年：35%
5 年以上：20%（無 10 年區隔）
法人沒有「自用」優惠

自住房如何申報？

1.賣屋時申報自用住宅優惠
2.提供：戶籍謄本、水電瓦斯憑單（證明實住）
3.鄰居證明（國稅局可能要求）
4.國稅局審核

必要費用要附什麼證明？

必須有正式憑證：
統一發票
收據（須記載項目）
銀行匯款證明
沒有發票 → 該費用不能扣

申報後還能修改嗎？

申報期限內可以；逾期僅可申請更正：
30 日內：自由更改
逾期：申請更正（會被審核）
不認真申報 → 補稅 + 罰款

高雄賣屋的稅務有特別注意事項嗎？

高雄因房價基期相對北部低，常見幾種情境：
南科外溢區（楠梓、左營）：近年漲幅大，注意稅後實得
鼓山美術館特區：豪宅型物件多，可能達豪宅標準
舊城區（鹽埕、前金）：老屋多，建議查土地公告現值

賣屋前該先做什麼準備？

韓吉建議的 5 步驟：
計算「持有期間」（看權狀過戶日）
確認是否符合自住 4 條件
估算「所得」（賣價 - 買價 - 費用）
準備發票、憑證（無憑證 = 不能扣）
諮詢專業人士