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第一類房貸vs第四類房貸差在哪？購屋與週轉金貸款 7 大差異比較
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「第一類房貸」和「第四類房貸」不是銀行的行銷名詞，而是聯徵中心的「資金用途代號」：代號 1＝購置不動產（買房的房貸），代號 4＝週轉金（用房子擔保借出來的錢）。兩者最大的差別：第一類受央行購屋貸款管制（成數、寬限期限制），第四類不受購屋成數管制、但資金不能拿去買房。利率上，第四類通常比第一類高 0.5–1.5%，卻遠低於信貸和民間借貸——這正是它被稱為「名下有房的人的隱藏彈性」的原因。
嗨，我是韓吉。
會寫這篇，是因為最近太多客戶拿著同一個問題來問我：
「韓吉，銀行專員說我可以辦『第四類』，那是什麼？跟一般房貸差在哪？是不是比較容易過？」
網路上搜「第四類房貸」，幾乎找不到一篇講清楚的文章——因為這是銀行授信和聯徵報告裡的行話，一般人根本沒機會接觸。但它偏偏跟三種人的荷包超級有關：自雇者、想整合負債的人、還有名下有房需要資金的人。
今天我把這兩類房貸的定義、7 大差異、適用情境、還有絕對不能踩的紅線，一次講清楚。
本篇重點
- 第一類／第四類到底是誰定義的？（聯徵資金用途代號解密）
- 第一類房貸（購屋貸款）：成數、寬限期、央行管制全輪廓
- 第四類房貸（週轉金型）：增貸、理財型、二胎的家族地圖
- 7 大差異比較表＋利率行情
- 6 種情境對照：你該走哪一類？
- 紅線區：第四類的錢為什麼不能買房
- 高雄實戰案例 ×2＋8 題 FAQ
「第一類、第四類」是誰定義的？聯徵用途代號解密
每一筆銀行貸款送件時，都要向財團法人金融聯合徵信中心（聯徵中心）申報「資金用途代號」：
| 代號 | 用途 | 俗稱 |
|---|---|---|
| 1 | 購置不動產 | 第一類房貸（買房的房貸） |
| 2 | 購置動產 | 車貸、設備貸款 |
| 3 | 企業投資 | 投資性融資 |
| 4 | 週轉金 | 第四類房貸（房屋擔保的資金運用） |
這個代號不是紙上作業，它決定了你的貸款「受不受央行管制」。
央行認定你名下有幾筆「房貸」，看的就是用途代號 1 的筆數。同一間房子，「為了買它而貸」是第一類；「已經持有、拿它借錢出來用」是第四類——兩筆貸款的遊戲規則完全不同。
第一類房貸：買房用的「購屋貸款」
第一類就是大家最熟悉的房貸——為了買下這間房子而申請的貸款。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 資金用途 | 支付買房價金（撥款直接給賣方） |
| 利率行情 | 一般 2.19% 起；新青安 1.775%（至 7/31，2.0 八月接棒） |
| 成數 | 首購最高 8 成；名下有房第 2 戶最高 6 成 |
| 寬限期 | 首購 2–5 年；名下有房者無（換屋切結例外） |
| 年限 | 最長 30–40 年 |
| 央行管制 | 第七波管制主要對象 |
| 審核重點 | 收入、負債比（DBR 22 倍）、信用、擔保品 |
第一類的規則細節我寫過兩篇完整指南，這裡不重複：
第四類房貸：用房子換現金流的「週轉金貸款」
第四類的邏輯完全相反：房子已經是你的，你用它當擔保品，把錢借出來做別的用途。它其實是一個家族，常見情況有三個：
情況 1：房屋增貸
房貸繳了幾年、還掉的本金額度＋房價上漲的空間，可以「再借出來」。利率貼近房貸，約 2.5%–4%。
情況 2：理財型（回復型）房貸
把房子的額度變成一個「隨借隨還的錢包」：動用才計息，不動用不花錢。適合需要備而不用的彈性資金。利率約 2.6%–3.5%。
情況 3：銀行二胎／修繕貸款
已經有一家銀行的房貸，再向第二家銀行用同一間房設定第二順位抵押。利率較高（約 4%–8%），但還是遠低於信貸。
第四類的三個特性
- 不受購屋貸款的成數管制——央行第七波管的是「代號 1」，第四類看的是你的擔保品價值和還款能力
- 審核邏輯不同——第一類看「你賺多少」，第四類更看重「房子值多少」，這就是自雇者、收入難舉證的人在第四類機會大得多的原因
- 用途要誠實申報——裝修、營運週轉、負債整合、醫療教育支出都可以，但不能是買房（第六節詳講）
7 大差異一張表看完
| 比較項目 | 第一類（購屋貸款） | 第四類（週轉金型） |
|---|---|---|
| 資金用途 | 買房（撥給賣方） | 週轉、裝修、整合負債（撥給你） |
| 利率行情 | 1.775%–2.5% | 2.5%–8%（依產品與順位） |
| 成數／額度 | 央行管制（首購 8 成、二戶 6 成） | 看擔保品殘值與還款力 |
| 寬限期 | 首購限定（名下有房無） | 依產品可談，彈性較大 |
| 央行第七波管制 | 管 | 不管（但用途受查核） |
| 審核重點 | 收入、DBR、信用 | 擔保品價值＋還款力 |
| 聯徵註記 | 用途代號 1（計入房貸戶數） | 用途代號 4（不計入戶數，但負債照算） |
「第四類不計入房貸戶數」是很多人誤會的開始——它不計入戶數，但月付金照樣算進你的負債比。之後要再買房（辦第一類），銀行還是會把這筆負擔算進去，規劃順序很重要。
你該走哪一類？6 種情境對照
| 你的情境 | 該走的路 | 關鍵理由 |
|---|---|---|
| 買第一間房 | 第一類＋新青安 | 1.775% 起＋最長 5 年寬限期，全市場最便宜的錢 |
| 名下有房想換屋 | 第一類＋換屋切結 | 18 個月內售舊屋，排除管制、拿回寬限期 |
| 房子要裝修、翻新 | 第四類（增貸／修繕） | 比信貸便宜一半以上的利率 |
| 自雇者需要營運資金 | 第四類（增貸／理財型） | 審核看擔保品，收入難舉證也有機會 |
| 卡循、信貸繳到喘不過氣 | 第四類（負債整合） | 利率 11% → 3%，見下面案例 2 |
| 寬限期快到期、月付金要跳 | 第四類（理財型緩衝）或轉貸 | 平滑過渡期 |
第四類的錢，為什麼不能拿去買房？
這一節請務必看完，因為它保護的是你自己。
第四類貸款送件時，銀行都會要求簽切結書：資金不得用於購置不動產。而且央行的認定是「實質重於形式」——就算你的聯徵代號是 4，只要金融機構查到實際用途是買房，這筆貸款就會被重新認定為購屋貸款。
被查到的後果：
- 貸款立即收回——限期一次清償，繳不出來就是強制執行
- 違約金＋利息追討
- 聯徵留下紀錄，之後在所有銀行都變成拒絕往來的高風險戶
2026 年金管會查核力道是史上最強（新青安 2.0 同步嚴查人頭戶與資金流向），不要抱僥倖心態。
想在名下有房的狀態下買第二間，正路是「換屋切結」，不是第四類。
切結 18 個月內出售舊屋，就能排除央行管制、回到 7–8 成＋寬限期。
高雄實戰案例
案例 1：左營自雇餐飲老闆——信貸被打槍，第四類過件
背景：開店 6 年，月營收穩定但報稅所得低，申請信用貸款 150 萬被兩家銀行婉拒。名下有一間市值約 900 萬、貸款剩 250 萬的華廈。
做法：改走第四類增貸，以房屋為擔保申請 300 萬（裝修店面＋營運週轉），利率 3.2%、10 年期。
關鍵：同樣的條件，第一家銀行只核 200 萬，我配合的窗口核到 300 萬、利率還低 0.3%——銀行之間的差距，比你想像的大。
如果他當初走錯路，差多少？（借 300 萬、10 年）
| 管道 | 利率 | 月付金 | 總利息 |
|---|---|---|---|
| 銀行第四類增貸 | 3.2% | 29,246 元 | 約 51 萬 |
| 融資公司二胎 | 約 9% | 38,003 元 | 約 156 萬 |
| 民間金主（月息 1.5%） | 年化 18% | 54,056 元 | 約 349 萬 |
差距是 51 萬 vs 349 萬。很多人被銀行拒絕一次就直接跳民間，中間其實還有一整層銀行端的選項沒試過——這就是我一直說「先評估、再送件」的原因。
案例 2：三民區雙薪夫妻——卡循 11% 整合進增貸 3%
背景：卡循＋信貸合計 120 萬，平均利率約 11%，每年光利息就燒 13 萬。名下自住房貸款已繳 8 年。
做法：用增貸 120 萬（利率 3%、7 年期）一次清償高利負債。
結果：月付金從信貸的 18,406 元降到 15,856 元，7 年總利息從 34.6 萬降到 13.2 萬，省下超過 21 萬，聯徵上的負債結構也變乾淨了。
想知道自己該走第一類還是第四類？找韓吉聊聊
看完這篇你應該發現了：選錯類別、選錯銀行，代價是幾十萬起跳。而且每家銀行的核貸邏輯、利率、成數差異極大，同一個人 A 銀行被打槍、B 銀行過件是每天都在發生的事。
如果你是：
- 要買房——第一類怎麼拿到最好的成數、利率、寬限期（新青安 2.0 八月上路，時機規劃很關鍵）
- 名下有房、需要資金——裝修、週轉、負債整合，我有長期配合的銀行窗口，自雇者、財力證明弱也有機會拿到好條件
- 搞不清楚自己該走哪條路——把情況傳給我，我先幫你評估，再告訴你哪家銀行、哪種方案最有機會
免費、不強迫，先算清楚再決定：
韓謹亦（韓吉）
LINE：@047nmvzs（點擊直接加好友）
電話：0971-261-031
錢的事，方向比速度重要。走對類別、找對窗口，比急著送件多省幾十萬。
延伸閱讀：
重點整理
「第一類、第四類房貸」是官方名詞嗎？
是實務行話，出處是聯徵中心的資金用途代號（1＝購置不動產、4＝週轉金）。銀行授信人員、代書圈都這樣講，一般消費者反而很少聽過。
第四類的利率一定比第一類高嗎？
通常高 0.5–1.5%（擔保順位與用途風險使然），但遠低於信貸（7–15%）、融資公司（7–14%）和民間借貸（年化 12% 以上）。
第四類可以貸到多少錢？
看兩件事：房屋鑑價 × 可設定成數 − 原房貸餘額（擔保空間），以及你的還款能力。房子增值越多、原貸款還越多，空間越大。
辦了第四類，以後買房會受影響嗎？
會，要誠實跟你說。 它不計入央行的「房貸戶數」，但月付金會算進負債比（DBR），影響之後第一類的核貸額度。如果你近幾年有購屋計畫，先後順序要規劃，建議先找我排時程再動。
自雇者、沒有薪轉證明，辦得過第四類嗎？
機會比第一類大很多，因為第四類的審核核心是擔保品。實務上搭配存摺往來明細、營業額證明即可，各銀行寬鬆度差異大——這正是找對窗口的價值。
第四類跟民間二胎有什麼不一樣？
第四類是銀行承作：利率 2.5–8%、受銀行法與金管會監管、流程透明。民間二胎利率動輒月息 1–2.5%（年化 12–30%），合約保障也弱。永遠先試銀行端，走不通再說。
申請第四類要準備什麼？
身分證件、房屋權狀、原貸款繳息紀錄、收入或營運證明（自雇者用存摺明細＋開業登記）。備齊後送件到核貸約 2–3 週。
