[xoo_el_inline_form active="login"]
房貸轉貸完整指南｜利率差 0.3% 該不該換？韓吉教你判斷與省錢
內容目錄
顯示
作者：韓謹亦（韓吉）
最後更新：2026.04.30
嗨，我是韓吉。
「韓吉，我朋友轉貸利率降了 0.4%，我也該轉嗎？」
最近遇到不少客戶問轉貸的事。
很多人有了第一間房後就忘了房貸還能優化：
- 利率越來越高（升息週期）
- 原銀行優惠期過了
- 同事朋友轉貸後省了幾十萬
- 但不知道自己適不適合轉
今天用最白話的方式，幫你完整搞懂「轉貸」。
📌 本篇重點
– 轉貸 vs 增貸 vs 二胎差異
– 划算判斷 3 條件
– 費用試算（很多人忽略）
– 完整轉貸流程
– 5 大常見坑
– 何時最適合轉貸
– 9 題 FAQ
一、轉貸、增貸、二胎差在哪？（先搞清楚名詞）
| 類型 | 定義 | 適用情境 |
|---|---|---|
| 轉貸 | 將原貸款換到另一家銀行 | 追求更低利率、更好條件 |
| 增貸 | 同一家銀行加貸 | 房屋增值、短期資金需求 |
| 二胎 | 不同銀行的第二順位抵押 | 不想轉貸但需追加資金 |
| 轉增貸 | 轉到新銀行 + 額度增加 | 兼顧低利率 + 資金需求 |
範例情境
王先生狀況：
- 原貸款 1,000 萬，剩餘 800 萬
- 房子市值 1,500 萬
如果只想要更低利率 → 轉貸（800 萬轉到新銀行）
如果想追加 200 萬資金 → 增貸（同銀行加 200 萬）
不想動原貸款但要錢 → 二胎（新銀行給 200 萬第二順位）
都想要 → 轉增貸（轉新銀行 + 1,000 萬，多 200 萬資金）
韓吉提醒：本篇主談「轉貸」（純利率優化）。
增貸 / 二胎涉及更複雜評估，建議當面諮詢。
延伸閱讀：房貸申請完整指南
二、為什麼要轉貸？4 大常見原因
原因 1：原利率太高（最常見）
2020–2022 升息前：房貸利率約 1.4–1.6%
2024–2025 升息後：房貸利率約 2.2–2.6%
如果你 2024 年買房 → 2026 年央行可能降息
若新銀行給更低利率 → 轉貸划算
原因 2：優惠期結束
某些銀行：「前 2 年 1.95%、第 3 年起 2.5%」
第 3 年利率跳升 → 月付金大增
此時轉貸可能比續用原銀行划算
原因 3：原銀行服務不滿意
- 客服體驗差
- 對保流程繁瑣
- 想合併到自己常用的銀行
- 同行有更好的客戶條件
原因 4：個人條件提升
3 年前：自雇者、信用平淡
3 年後：勞保穩定、信用優良
→ 新銀行給更好條件
→ 轉貸利率可能再降 0.2–0.5%
三、划算判斷 3 條件（最重要）
條件 1：利率差 ≥ 0.3%
利率差 < 0.3%：轉貸費用可能吃掉省下的利息（不划算）
利率差 0.3–0.5%：剛好打平費用，看其他條件
利率差 > 0.5%：通常划算
條件 2：剩餘貸款年限 ≥ 10 年
為什麼？
轉貸費用是「一次性付」，但利息省的是「剩餘年限分攤」
剩 5 年：費用攤分太短 → 不划算
剩 10–15 年：剛好划算
剩 20+ 年：超划算
條件 3：過了原銀行綁約期
銀行綁約期（通常 1–3 年）內提前清償：
→ 違約金約「未還餘額 × 0.5–1%」
→ 1,000 萬 × 1% = 10 萬
→ 直接吃掉轉貸效益
務必確認綁約期是否已過
划算 vs 不划算試算
範例 1：划算情境
原貸款：1,000 萬，剩 800 萬，剩 20 年
原利率：2.4%（月付約 39,168 元）
新利率：2.0%（月付約 36,962 元）
月省 2,206 元
20 年共省：529,440 元
轉貸費用估：
- 設定費 + 代書費：約 2 萬
- 火險：約 5,000
- 雜項：約 5,000
合計：約 3 萬
淨省：529,440 - 30,000 ≈ 49.9 萬
範例 2：不划算情境
原貸款：500 萬，剩 200 萬，剩 5 年
原利率：2.5%
新利率：2.3%
月省約 500 元
5 年共省：30,000 元
轉貸費用約：3 萬
完全打平，浪費時間（也沒省到）
四、轉貸的費用清單（很多人忽略）
| 項目 | 金額 | 說明 |
|---|---|---|
| 塗銷登記費 | 1,000 元/筆 | 取消原銀行抵押權 |
| 設定登記費 | 抵押權 × 0.1% | 新銀行抵押權設定 |
| 代書費 | 1.5–3 萬 | 代為辦理 |
| 火險、地震險 | 3,000–8,000 / 年 | 部分銀行硬性規定 |
| 鑑價費 | 0–5,000 元 | 部分銀行免費 |
| 開辦費 | 0–5,000 元 | 部分銀行收 |
| 原貸款違約金（綁約期內） | 未還餘額 × 0.5–1% | 重點檢查 |
| 預估總費用 | 約原貸款 0.3–0.6% | 1,000 萬約 3–6 萬 |
各銀行政策大不同
部分銀行為了搶客戶，會提供「免設定費」「送火險」等優惠。
詢問時要連這些都比，不只比利率。
五、完整轉貸流程（7 步驟）
Step 1：自我評估（1 週）
□ 確認原貸款條件（利率、剩餘餘額、綁約期）
□ 確認房屋現值（用實價登錄推估）
□ 收集財力證明（薪轉、扣繳憑單）
□ 確認個人信用紀錄
Step 2：詢問新銀行（1–2 週）
□ 至少詢問 3 家銀行
□ 比 4 大條件：
- 起始利率 + 第 3 年後利率
- 加碼幅度
- 綁約期 + 違約金條款
- 開辦費 / 設定費 / 火險
Step 3：送件審核（1–2 週）
□ 提交身分證、財力證明、原貸款合約
□ 銀行重新鑑價
□ 銀行核貸（額度、利率、條件）
Step 4：對保簽約（1 週）
□ 至新銀行簽訂貸款合約 □ 確認所有條件 □ 約定撥款日
Step 5：通知原銀行（1 週前）
□ 提前通知原銀行「將提前清償」
□ 取得「結清證明」與「未償金額」
□ 確認是否有違約金
Step 6：地政事務所辦理（同日完成）
□ 原銀行抵押權塗銷
□ 新銀行抵押權設定
□ 地政士同步處理（不必跑兩趟）
Step 7：撥款結清（同日）
□ 新銀行撥款 → 直接轉到原銀行
□ 原銀行確認結清
□ 你開始繳新銀行的房貸
全程時間
從決定轉貸 → 完成
約 4–6 週
注意：對保到撥款之間不要請其他貸款
（會影響聯徵）
六、何時是轉貸最佳時機？
適合轉貸
央行剛降息（**整體市場利率下降**）
個人條件大幅提升（薪資、信用）
原銀行優惠期剛結束
剩餘年限 ≥ 10 年
已過綁約期
利率差 ≥ 0.3%
不適合轉貸
升息週期中（短期可能再升）
個人信用變差（剛失業、欠卡費）
房屋折舊嚴重（鑑價降低）
剩餘年限 < 10 年
綁約期未過（違約金多）
利率差 < 0.3%
央行升降息週期參考（選時機）
2020–2022：歷史低點（買房 / 不必轉貸） 2022–2024：升息（不要轉貸，等回穩） 2024–2025：高位盤旋（觀察） 2026 起：可能緩降（轉貸機會出現）
韓吉提醒：央行不會持續升息或降息，是循環的。現在（2026.04）是轉貸觀察期，可開始試詢價，不必急。
七、5 大轉貸常見坑
| # | 地雷 | 後果 | 避免 |
|---|---|---|---|
| 1 | 只比起始利率 | 第 3 年大跳 | 看「平均利率」與「指標+加碼」 |
| 2 | 忘了原銀行違約金 | 吃掉轉貸效益 | 先取得結清證明確認 |
| 3 | 新銀行綁約期長 | 未來不能再轉 | 比較綁約期條款 |
| 4 | 送件時間過長 | 利率波動 | 設定截止日 |
| 5 | 沒比較費用 | 看似低利率但費用高 | 4 條件全比 |
八、轉貸 vs 與原銀行「協商降息」
很多人不知道：原銀行可以協商降息。
協商降息流程
1. 收到新銀行的核貸條件（書面）
2. 持新條件回原銀行客戶經理
3. 「我準備轉貸，A 銀行給我 2.0%，你能 match 嗎？」
4. 原銀行通常會：
- match 或更低
- 給予優惠展延
- 免費調整還款方式
→ 不必真的轉，省麻煩 + 一樣降息
比較：轉貸 vs 協商
| 項目 | 轉貸 | 協商降息 |
|---|---|---|
| 流程 | 4–6 週 | 1–2 週 |
| 費用 | 3–6 萬 | 通常免費 |
| 利率改善幅度 | 0.3–0.5% | 0.1–0.3% |
| 風險 | 中 | 低 |
韓吉提醒：先嘗試協商，不行再考慮轉貸。
90% 客戶協商有降至少 0.1%，幾分鐘的事。
九、3 個高雄轉貸實戰案例
案例 1：協商成功省麻煩
情境：
- 王先生，鼓山房貸 1,200 萬，剩 1,000 萬，原利率 2.45%
- A 公股給 2.10%
處理：
- 拿 A 銀行核貸給原銀行客戶經理
- 原銀行 match 至 2.15%
結果： 不用轉貸 + 省 0.30% × 25 年 ≈ 75 萬利息
案例 2：轉貸大省
情境：
- 李太太，左營房貸 800 萬，剩 600 萬、剩 18 年、利率 2.55%
- 已過綁約期
- 民營 B 銀行給 2.05%
處理：
- 轉貸 600 萬至 B 銀行
- 費用約 2.5 萬
結果： 18 年省 約 60 萬利息，扣費用淨省 57.5 萬
案例 3：條件不足無法轉
情境：
- 陳先生，楠梓房貸 500 萬、剩 250 萬、剩 6 年
- 原利率 2.40%
- 新銀行給 2.20%
評估：
- 利率差 0.20%（低於 0.3% 門檻）
- 剩 6 年（短於 10 年）
- 費用約 1.5 萬
結果： 不划算 → 改協商降息 0.1%，免費。
十、結語：轉貸是「檢視房貸的好時機」
我建議客戶每 2–3 年檢視一次房貸：
1. 利率是否還合理？
2. 月付金壓力是否需調整？
3. 寬限期使用是否最佳？
4. 是否有更好的方案？
不一定要轉，但檢視的這個動作會讓你省下幾十萬。
📞 找韓吉聊聊
📞 0971-261-031
延伸閱讀：
重點整理
轉貸會影響信用紀錄嗎？
短期影響：
送件時聯徵被多次查詢
短期內可能扣分
長期不影響：
完成轉貸後，正常還款
半年後信用恢復
轉貸要多久？
從決定 → 完成：4–6 週
從送件 → 撥款：3–4 週
轉貸需要再準備自備款嗎？
不需要。轉貸只是換銀行，不涉及買賣。
但若同時想增貸，須備新增部分的條件。
轉貸時舊銀行會卡關嗎？
通常不會。但要：
提前 30 天通知（看合約）
取得結清證明
確認違約金
少數銀行會用「降息留人」 → 利用這點協商。
寬限期內可以轉貸嗎？
可以，但：
新銀行可能不給寬限期（或給較短）
寬限期使用次數可能算在新銀行帳上
評估整體比月付金省的
剩多少貸款才值得轉？
剩 ≥ 500 萬 + 剩 ≥ 10 年 + 利率差 ≥ 0.3%
→ 通常划算
可以多次轉貸嗎？
可以。但：
每次都有費用 → 累積成本
銀行可能不喜（頻繁轉貸）
通常每 5–7 年轉一次合理
屋齡老的轉貸困難嗎？
較困難：
屋齡 30 年+ → 鑑價偏低
部分銀行降成數
屋齡 + 還款年期 > 60 → 部分拒絕
→ 老屋轉貸找熟識的銀行專員。
高雄哪家銀行轉貸最划算？
沒有絕對答案。要：
比較 4 家以上（至少 2 公股 + 2 民營）
看你個人條件適合哪家
