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首購自備款要準備多少？高雄各區實際試算 + 新青安完整規劃
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作者：韓謹亦（韓吉）
最後更新：2026.04.30
嗨，我是韓吉。
「韓吉，我月薪 5 萬，到底要存多久才能在高雄買房？」
這是我被問最多次的問題。
很多首購族卡在「自備款」這關，原因很簡單：
- 不知道到底要準備多少
- 以為只要「房價 × 20%」就好
- 忽略稅費、裝潢、緊急預備金
- 不知道新青安能多貸多少
今天用最白話的方式，幫你算清楚。
📌 本篇重點
– 自備款 4 大組成（不只是頭期款）
– 高雄 5 區實際試算
– 新青安 1.0 vs 2.0 對自備款的影響
– 央行第七波信用管制
– 自備款不夠的 5 個解法
– 30 天存錢計畫
– 9 題 FAQ
一、自備款是什麼？4 大組成不能只看頭期款
很多人以為「自備款 = 房價 × 20%」，這是錯的。
自備款 = 4 個項目加總
| # | 項目 | 比例 | 1,500 萬房試算 |
|---|---|---|---|
| 1 | 頭期款 | 房價 20–40% | 300–600 萬 |
| 2 | 稅費 | 房價 2–3% | 30–45 萬 |
| 3 | 裝潢家具 | 視屋況 | 50–200 萬 |
| 4 | 緊急預備金 | 房價 1–2% | 15–30 萬 |
| 總計 | — | 24–43% | 395–875 萬 |
1. 頭期款（房價的 20–40%）
依央行管制（115.04 現行）：
| 情境 | 最高貸款成數 | 自備款比例 |
|---|---|---|
| 首購（新青安） | 80% | 20% |
| 首購（一般房貸） | 70–80% | 20–30% |
| 已有 1 戶（換屋切結） | 70–80% | 20–30% |
| 第二戶 | 60% | 40% |
| 高雄高價住宅（≥ 4,000 萬） | 30% | 70% |
→ 多數首購族 20–30% 之間。
2. 稅費（房價 2–3%）
買房買方要繳的稅費：
| 項目 | 計算 | 1,500 萬房 |
|---|---|---|
| 契稅 | 評定現值 × 6% | 約 17 萬 |
| 印花稅 | 契約金額 × 0.1% | 1.5 萬 |
| 規費 | 公告現值 × 0.1% | 1 萬 |
| 代書費 | — | 1.5–3 萬 |
| 仲介費（如透過仲介） | 成交價 2% | 30 萬 |
| 小計 | — | 36–52 萬 |
延伸閱讀：契稅完整指南
3. 裝潢家具（視屋況）
| 屋況 | 預算建議 |
|---|---|
| 新成屋（只買家具） | 30–80 萬 |
| 中古屋（小整修） | 80–150 萬 |
| 中古屋（全裝潢） | 150–300 萬 |
| 老屋（全翻新） | 300–600 萬 |
韓吉提醒：客戶最常低估裝潢預算。「我看到這間粉刷一下就好」 → 實際施工發現要換水電、磁磚、廚衛 → 預算翻倍。先看屋找師傅估價再決定。
3. 緊急預備金（房價 1–2%）
為什麼要留？
- 交屋後發現漏水（修繕）
- 突發失業 → 至少能繳半年房貸
- 家具家電比預期貴
建議保留：6–12 個月的房貸月付金
二、高雄首購自備款試算（5 區實際行情）
試算公式
總自備款 = 房價 × 24% (最低) ~ 43% (最高)
最低 24%：用新青安 8 成 + 預算控制 + 中古屋簡裝
最高 43%：一般房貸 7 成 + 全裝潢 + 充足預備金
5 區實際試算
1. 楠梓（南科外溢區）2 房 30 坪
房價：800 萬
- 頭期款 8 成貸款：160 萬
- 稅費：20–25 萬
- 裝潢：50–100 萬（中古屋簡裝）
- 預備金：10–15 萬
總自備款：240–300 萬
→ 月薪 5 萬的雙薪夫妻，3–4 年可備齊
2. 三民 / 鳳山 中古華廈 30 坪
房價：1,000 萬
- 頭期款（8 成）：200 萬
- 稅費：25–30 萬
- 裝潢：80–120 萬
- 預備金：12–15 萬
總自備款：320–365 萬
→ 適合年輕首購族
3. 鼓山（一般區）30 坪電梯華廈
房價：1,500 萬
- 頭期款（8 成）：300 萬
- 稅費：35–45 萬
- 裝潢：100–150 萬
- 預備金：15–20 萬
總自備款：450–515 萬
→ 中產階級雙薪 5 年可備齊
4. 左營高鐵特區 30 坪大樓
房價：2,200 萬
- 頭期款（8 成）：440 萬
- 稅費：50–65 萬
- 裝潢：100–200 萬
- 預備金：22–30 萬
總自備款：615–735 萬
→ 高所得家庭主力選擇
5. 鼓山美術館特區 35 坪精品大樓
房價：3,500 萬
- 頭期款（8 成新青安額度上限 1,000 萬，所以實際成數約 7 成）
→ 自備款 1,050 萬+
- 稅費：80–105 萬
- 裝潢：200–400 萬
- 預備金：35–70 萬
總自備款：1,365–1,610 萬
→ 高資產族群、注意接近豪宅門檻 4,000 萬
韓吉提醒：新青安最高 1,000 萬，超過部分要靠一般房貸（成數可能降）。1,500 萬以上房屋要做整合規劃。
三、新青安對自備款的影響（首購族最大紅利）
現行版（至 2026.07.31 止）
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 額度 | 最高 1,000 萬 |
| 成數 | 最高 8 成 |
| 利率 | 1.775% |
| 寬限期 | 5 年（只繳利息） |
| 年限 | 最長 40 年 |
用新青安 vs 一般房貸自備款差異
1,000 萬房子：
- 新青安 8 成 → 自備款 200 萬
- 一般 7 成 → 自備款 300 萬
👉 用新青安省 100 萬
1,500 萬房子：
- 新青安 1,000 萬（成數約 6.7 成）→ 自備款 500 萬
- 一般 7 成 → 自備款 450 萬
👉 反而一般 7 成自備款少（因新青安 1,000 萬上限）
- 但新青安「利率 + 寬限期」遠優於一般
→ 1,000 萬內的房子，新青安最划算
新青安 2.0（2026.08 接棒）對自備款影響
2.0 預期改變：
- 利率提高（影響月付金，不影響自備款）
- 寬限期 5→3 年（影響月付節奏）
- 80 條款（影響貸款年限，間接影響月付）
- 額度與成數不變（自備款比例相同）
對自備款：影響不大
對月付金：影響大（30 年 1,000 萬 → 利息差 80 萬+）
四、央行第七波信用管制對自備款的影響
自備款比例對照（115.04 現行）
| 情境 | 最高成數 | 自備款比例 |
|---|---|---|
| 首購（無房） | 8 成 | 20% |
| 已有房 + 換屋切結 | 7–8 成 | 20–30% |
| 第二戶（無切結） | 6 成 | 40% |
| 第三戶以上 | 3 成 | 70% |
| 公司法人 | 3 成 | 70% |
| 高價住宅（高雄 ≥ 4,000 萬） | 3 成 | 70% |
兩大豁免（多數人不知道）
1. 繼承不計入戶數
父母過世繼承房屋 → 不算「你名下的房」
你再買第一戶仍享首購優惠
2. 換屋切結
名下有 1 戶 + 想換 → 與銀行簽切結（通常 1 年內出售舊屋）
→ 可豁免管制，回到 7–8 成
省自備款效果：
1,500 萬房：管制下 600 萬 → 切結後 300 萬
👉 省 300 萬！
韓吉提醒：換屋切結是換屋族最大紅利。多數客戶不知道有這個操作。
五、自備款不夠的 5 個合法解法
解法 1：申請新青安（首選）
最直接，可以多貸 10–20%（從一般 7 成提升至 8 成）。
解法 2：夫妻共同申貸
合併兩人收入 → 提升 DBR 上限
雙薪 → 可貸更多 → 自備款負擔降低
解法 3：家族借款
父母、長輩借款 → 寫借據（避免變贈與課贈與稅）
注意：銀行會看你的負債比，借款也算
解法 4：降低總價（換物件）
從 1,500 萬降至 1,000 萬：
自備款從 450 萬降至 300 萬
省 150 萬 + 月付金大幅減輕
不是放棄夢想，是務實規劃
解法 5：先買中古屋自住（過度策略）
先買 600–800 萬中古屋自住 5 年
- 累積資產
- 享自用住宅 10% 稅率（房地合一）
- 賣掉換更大房 + 重購退稅
→ 比硬撐買大房健康
韓吉提醒：千萬不要「信用貸款補頭期款」。
銀行看 DBR、月負債，反而貸不到房貸額度。得不償失。
六、3 個高雄首購實戰案例
案例 1：年輕雙薪（楠梓）
情境： 28 歲、月薪合計 8 萬、存款 250 萬
選擇： 楠梓 2 房 800 萬
規劃：
- 新青安 8 成 = 640 萬（月付約 22,500 元）
- 自備款：160 + 25（稅費）+ 50（簡裝）= 235 萬
- 預備金：15 萬
結果： 順利成交，月付佔月薪 28%（健康）。
案例 2：單身首購（鼓山）
情境： 32 歲、月薪 7 萬、存款 400 萬、單身
選擇： 鼓山 2 房 1,200 萬
規劃：
- 新青安 8 成 = 960 萬（月付約 28,500 元）
- 自備款：240 + 30 + 80（裝潢）= 350 萬
- 預備金：50 萬
結果： 留 50 萬預備金 = 安全感。
案例 3：換屋族（左營）
情境： 38 歲、有 1 戶舊公寓（500 萬）、新買 2,200 萬
規劃：
- 換屋切結豁免央行管制 → 回到 7 成貸款
- 貸款 1,540 萬
- 自備款：660 + 60（稅費）+ 150（裝潢）= 870 萬
- 1 年內賣舊屋（500 萬）→ 補回部分自備款
- 申請重購退稅
結果： 換屋切結省 200+ 萬、重購退稅再省 30+ 萬。
七、30 天自備款規劃 SOP
Day 1–7：盤點現有資產
□ 銀行帳戶總額
□ 股票、基金、保險
□ 父母可借款
□ 收入穩定度（薪轉、年資）
□ 信用卡循環、信貸（要還清）
Day 8–14：試算目標
□ 鎖定 1–2 個目標區域
□ 上實價登錄看近 6 個月成交
□ 用本文公式試算所需自備款
□ 倒推「還需存多久」
Day 15–21：諮詢專業
□ 找地政士諮詢稅費
□ 找銀行專員試核貸（至少 3 家）
□ 找仲介看 5–10 間建立行情感
□ 找會計師（若涉繼承、贈與）
Day 22–30：擬定計畫
□ 月存目標金額（薪資 30–50%）
□ 緊急預備金分開存（不要動）
□ 信用條件維護（卡費按時繳）
□ 預核貸款（避免後期送件被拒）
八、結語：先算清楚，再開始看屋
我見過太多客戶「先愛上物件再算錢」：
- 自備款不夠補不齊
- 月付壓力過大
- 寬限期過後吃緊
- 後悔莫及
正確順序：
1. 試算自身條件（薪、存款、信用）
2. 評估可負擔月付金 + 自備款
3. 決定最高總價
4. 鎖定符合預算的區域
5. 才開始看屋
先了解自己能買多少，再去找喜歡的房。
📞 找韓吉聊聊
📞 0971-261-031
我可以幫你：
- 試算合理自備款 + 月付金
- 評估新青安
- 帶看符合預算的物件
延伸閱讀：
重點整理
完全沒存款也能買房嗎？
極困難。即使新青安 8 成，至少要備：
稅費 2–3%
裝潢家具
預備金
最低 50–100 萬起跳。
父母贈與當頭期款要繳稅嗎？
依遺產及贈與稅法：
每年免稅額 244 萬
父母雙方各 244 萬（合計 488 萬）
超過要繳 10–20% 贈與稅
→ 分年贈與可省稅。
自備款用借的、信貸補可以嗎？
極不建議：
銀行查 DBR → 看到信貸反而扣分
房貸成數可能降低
月付雙重負擔（房貸 + 信貸）
→ 寧可降房價、找合理物件。
用新青安 vs 一般房貸差多少？
1,000 萬貸 30 年：
- 新青安 1.775% → 月付 35,777 元、總利息 287 萬
- 一般 2.20% → 月付 38,055 元、總利息 369 萬
👉 新青安 30 年省 82 萬
高雄哪一區自備款壓力最小？
楠梓、鳳山、三民邊緣：
房價 600–1,000 萬範圍
自備款 200–300 萬
雙薪 3–5 年可備齊
第二戶自備款是不是 4 成？
依央行第七波（115.04 現行）：
第二戶最高貸 6 成 → 自備款 4 成
但若用換屋切結可豁免，回到 2–3 成
高價住宅門檻是多少？
雙北：≥ 7,000 萬 / 6,000 萬
其他縣市（含高雄）：≥ 4,000 萬
達標 → 成數降至 3 成 → 自備款 70%
頭期款要存幾年？
依月薪：
| 月薪 | 月存（30%）| 存 240 萬要 |
| 4 萬 | 1.2 萬 | 17 年 |
| 6 萬 | 1.8 萬 | 11 年 |
| 8 萬 | 2.4 萬 | 8 年 |
| 12 萬 | 3.6 萬 | 5.5 年 |
→ 雙薪合算減半。
怎麼讓自備款存更快？
月存比例 30–50%（不是 10%）
副業增收
投資（穩健，不要當沖）
父母協助（合法）
政府補助（自購住宅補貼）
婚後雙薪合存
