自雇者買房貸款完整指南｜SOHO、接案、自營者 5 大加分技巧

作者：韓謹亦（韓吉）
最後更新：2026.04.30

嗨，我是韓吉。

「韓吉，我做設計接案 8 年，月入 10 萬，但跑了 3 家銀行都被拒，到底怎麼回事？」
這是我服務過的設計師客戶實際遭遇。

自雇者買房比上班族難很多，原因不在於「沒能力」，而是：

• 沒薪轉戶（銀行最看重的證明）
• 勞保金額偏低（很多人投保最低）
• 收入起伏（銀行最怕不穩定）
• 報稅金額保守（為了省稅 → 反而貸不到）

今天用最白話的方式，幫你完整搞懂自雇者怎麼貸款。

📌 本篇重點
– 銀行怎麼看自雇者（完全不同的審核邏輯）
– 5 大替代財力證明文件
– 5 個加分技巧
– 推薦銀行政策
– 高雄自雇者實戰案例
– 9 題 FAQ

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一、誰是「自雇者」？涵蓋這 5 類人

公司負責人 / 老闆（即使薪水自己領）
SOHO（自由接案者）
自由業（律師、會計師、設計師、講師等）
攤販、店家（商業登記）
網拍 / 直播主 / YouTuber

通常特徵：

- 沒「公司付薪轉」
- 收入由客戶或自己公司付
- 報稅自行處理
- 勞保多投保最低或工會

自雇者 vs 上班族的根本差異

項目	上班族	自雇者
薪轉戶	✅	❌
勞保金額	通常匹配實際薪資	多投保最低
收入穩定	月月固定	波動大
報稅金額	全額（公司報）	自行決定
銀行審核	簡單	複雜

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二、為什麼自雇者貸款比較難？

銀行的根本邏輯

銀行不是壞人，他們在乎的是「還款能力」

- 上班族：每月固定 5 萬 → 易判斷
- 自雇者：今年 100 萬，去年 50 萬，前年 200 萬 → 難判斷

→ 銀行採取「保守原則」：
   降低成數 + 提高審核嚴格度 + 要求更多文件

自雇者貸款的 4 大常見挑戰

挑戰 1：勞保金額低

真實情境：
設計師月入 10 萬，但勞保投保 26,400（最低）
→ 銀行用勞保金推估收入：年 31.7 萬
→ DBR 計算限制：月還款 ≤ 約 9,000 元
→ 1,500 萬房貸根本批不過

正確做法：

- 提早 6–12 個月把勞保調高（至少 4 萬以上）
- 或用其他方式證明

挑戰 2：報稅金額低

為了「省稅」→ 報稅所得壓低
但銀行是用「綜所稅扣繳憑單」推估
→ 報稅低 = 銀行眼中收入低 = 貸款限制大

兩難：

- 報稅高 → 多繳稅
- 報稅低 → 貸款難

→ 至少買房前 2 年開始拉高申報

挑戰 3：銀行存摺往來不穩

自雇者常見：

- 用現金往來
- 客戶款項分散到多帳戶
- 個人 / 公司帳戶混用

→ 銀行看不到「穩定金流」
→ 視為高風險

正確做法：

- 把客戶款項都過同一帳戶
- 至少 6 個月以上穩定進帳

挑戰 4：成數降低

一般上班族：8 成
自雇者：通常 6–7 成
（自備款多備 10–20%）

1,500 萬房：

- 上班族自備款 300 萬
- 自雇者自備款 450 萬+

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三、5 大替代財力證明文件

文件 1：綜合所得稅扣繳憑單（最關鍵）

銀行最看重的單一文件
建議準備：

- 近 2 年（至少 1 年）
- 申報金額 ≥ 月支出 × 12 × 3

→ 1,500 萬房貸（月付 5 萬）→ 年所得至少 180 萬

文件 2：營業稅申報書（公司負責人）

公司一年營業額越高 → 銀行看你公司越穩
建議準備：

- 近 2 年營業稅申報書
- 公司財報（資產負債表、損益表）

文件 3：銀行存摺往來（至少 6 個月）

銀行最愛看：

- 同一帳戶穩定每月進帳
- 進帳金額有規律
- 月平均餘額有水位

→ 至少 6 個月、最好 1 年

文件 4：固定資產證明

股票、基金（市值證明）
定存（金額越大越好）
保單（變現價值）
既有不動產

加分效果：增加銀行對「償債能力」信心

文件 5：客戶合約 / 請款單

SOHO、接案者特別有用：

- 與大客戶的長期合約
- 過去 1 年的請款單
- 表示「收入有合理來源」

→ 銀行視為穩定性的證明

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四、5 個自雇者加分技巧

技巧 1：配偶共同借款（最有效）

若配偶是上班族（有薪轉、勞保穩定）
→ 雙方共同申貸
→ 銀行用合併收入算
→ 自雇者的弱點被「中和」

效果：

- DBR 大幅放寬
- 成數可拉到 7.5–8 成
- 利率優惠

技巧 2：加保證人（次有效）

父母、兄弟姊妹做保證人

- 保證人收入合併計算
- 連帶責任
- 注意：保證人「信用受影響」（家人才適合）

技巧 3：拉高勞保 + 報稅（長期戰）

買房前 1–2 年：

- 勞保調高至 4 萬以上
- 綜所稅多報（就算多繳幾萬，貸款效益更大）

範例：
報稅 100 萬 → 銀行用「約 2 倍」算 → 200 萬年收入
報稅 50 萬 → 銀行算 100 萬 → 貸款限制大

技巧 4：定存養帳戶（送件前 6 個月）

送件銀行先做：

- 定存 50–100 萬
- 變成「該行優質客戶」
- 利率談判更好

效果：成數 +5%、利率 -0.1–0.2%

技巧 5：用對銀行（選對一半成功）

公股銀行（合庫、土銀、第一）：

- 程序嚴謹
- 自雇者較難

民營銀行（中信、玉山、永豐、台北富邦）：

- 較有彈性
- 客製方案多
- 適合自雇者

特定銀行的自雇者方案：

- 玉山銀行「自營業者貸款」
- 永豐銀行「中小企業主」優惠

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五、自雇者各身分的具體建議

A. SOHO / 接案者

痛點：

- 收入波動最大
- 客戶分散
- 無公司行號

加分動作：
統一收款帳戶（穩定進帳）
大客戶長期合約
報稅多繳稅
配偶共同借款最有效

B. 自營業者（有公司）

痛點：

- 個人 / 公司財務混用
- 公司財報不夠專業

加分動作：
公司財報請會計師整理
個人 / 公司帳戶分開
公司營業稅按時申報
用「公司負責人方案」（有些銀行有）

C. 自由業者（律師、設計師等）

痛點：

- 收入是「勞務報酬」非薪資
- 扣繳憑單格式不同

加分動作：
客戶請款單彙整
行業執照證明
工會勞健保
主要客戶推薦信（罕用但加分）

D. 店家 / 攤販

痛點：

- 多現金交易，銀行看不到金流
- 經營風險

加分動作：
開始用刷卡 / 行動支付（可被追蹤）
商業登記
報稅完整
至少 1 年帳戶進帳紀錄

E. 網拍 / 直播主 / YouTuber

痛點：

- 平台分潤不穩
- 銀行對「新興職業」不熟

加分動作：
平台後台收入截圖（蝦皮、YT 後台）
統一收款到同一帳戶
報稅完整
找熟悉新興職業的銀行（部分民營有專案）

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六、3 個高雄自雇者實戰案例

案例 1：設計師夫婦（鼓山）

情境：

• 先生：自由設計師、月入 10 萬
• 太太：公司會計、月薪 5 萬
• 想買鼓山 1,500 萬

規劃：

• 太太為主借款人（有薪轉、勞保穩定）
• 先生為共同借款人
• 用太太名下做新青安資格

結果：

• 8 成貸款 1,200 萬
• 月付約 35,777 元
• 順利成交

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案例 2：餐飲老闆（楠梓）

情境：

• 餐廳老闆、年營業額 1,800 萬
• 想買楠梓自住 1,000 萬

規劃：

• 提早 1 年拉高勞保（4.5 萬）
• 報稅金額拉到 80 萬
• 銀行存摺往來 8 個月
• 找民營玉山銀行「自營業專案」

結果：

• 7 成貸款 700 萬
• 利率 2.30%
• 雖比上班族略高但成功

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案例 3：YouTuber（左營）

情境：

• 全職 YouTuber、月分潤約 8 萬
• 1 年公司行號（剛成立）
• 想買左營 1,200 萬

挑戰：

• 銀行對「1 年行號」不放心
• YouTube 收入認定難

規劃：

• 提供 YT 後台 1 年收入截圖
• 商業登記、營業稅申報
• 母親做保證人
• 改找永豐銀行（較願意接受新興職業）

結果：

• 6 成貸款 720 萬
• 自備款 480 萬
• 利率 2.40%

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七、自雇者貸款流程（比上班族多 1 步）

Step 1：諮詢前準備（最重要，提早 6–12 個月）
□ 拉高勞保
□ 拉高報稅
□ 整理銀行存摺
□ 統一收款帳戶
□ 增加定存

Step 2：找對銀行
□ 民營為主（如玉山、永豐、中信）
□ 至少詢問 4 家
□ 特別說明「自雇者」身分

Step 3：準備完整文件
□ 5 大替代財力證明（前述）
□ 比上班族多 30–50% 文件量

Step 4：送件審核（比上班族多 1–2 週）
□ 銀行可能要求補件
□ 配合不要拖

Step 5：對保撥款
□ 與上班族流程相同

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八、結語：自雇者買房不是不可能，是要早規劃

我服務過的自雇者客戶最常見的卡關：

• 「等到要買房才開始整理」 → 失敗
• 「勞保最低、報稅最少」 → 卡死

成功的關鍵是：

買房前 2 年開始：
拉高勞保
拉高報稅
整理金流
增加定存
維持信用

→ 比上班族多花 1–2 年準備，但能買到一樣的房

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延伸閱讀：

• 房貸申請完整指南
• 房貸利率完整解析
• 首購自備款怎麼算
• 房貸轉貸完整指南

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重點整理

自雇者貸款利率比較高嗎？

通常高 0.1–0.3%。
上班族：2.20%
自雇者：2.30–2.50%
民營銀行客製方案有時可以接近上班族條件。

自雇者新青安能用嗎？

可以，但要：
符合首購、無自有住宅
自雇者身分不影響資格
但「還款能力」審核更嚴
→ 配偶為上班族特別有利。

剛接案 1 年可以申貸嗎？

極困難。銀行偏好：
連續 2–3 年自雇者紀錄
有 2 年扣繳憑單
→ 接案不滿 2 年，找配偶或保證人協助。

用工會勞保影響貸款嗎？

工會勞保 vs 公司勞保：
- 工會：銀行視為「自雇者」
- 公司：銀行視為「員工」

工會勞保可以申貸，但：
- 投保金額要拉高（4 萬以上）
- 滿 1 年以上

報稅多繳會不會虧？

範例試算：
報稅多繳 5 萬稅
→ 但貸款多 200 萬、利率優惠 0.2%
→ 30 年省利息 60 萬+

短期看似多繳，長期省更多。

公司負責人怎麼貸？

銀行偏好：
- 公司營業 ≥ 3 年
- 年營業額 ≥ 1,000 萬
- 報稅完整
- 公司財報良好

→ 部分銀行有「公司負責人專案」

合夥人 / 股東身分能算嗎？

看持股比例：
- ≥ 30%：通常算自雇者
- < 30%：可能算員工 - 50% 以上：絕對算自雇者

自雇者的房貸能寬限嗎？

可以，與上班族相同：
一般 3 年
新青安 5 年（如符資格）
但部分銀行對自雇者寬限期較嚴

高雄自雇者推薦哪家銀行？

依韓吉合作經驗：
玉山：自營業專案彈性大
永豐：對新興職業（YouTuber、SOHO）較友善
中信：客製化程度高
台北富邦：高所得自雇者方案
→ 詢價時明確說「自雇者」，會推對應方案。