🏡 什麼是土地增值稅？買賣房屋一定要知道的關鍵稅項！

🧾 一、土地增值稅是什麼？

土地增值稅是指土地在持有期間因為政府建設、都市發展或市場行情上漲而產生的增值部分，在土地移轉時，政府依增值額課徵的稅。

👉簡單說：
當你買進一塊土地，過了幾年後價格上漲，你在出售時獲得的價差，就是土地「增值」的部分，而政府會針對這個「增值」課稅。

💡 二、誰要繳土地增值稅？

土地增值稅是賣方（原土地所有權人）要繳的稅。
只要土地所有權發生移轉（如買賣、贈與等情形），原所有權人就必須在過戶登記前申報土地增值稅，繳清後才能完成移轉手續。

📊 三、土地增值稅怎麼算？

土地增值稅的課稅基準是根據「政府公告現值」的變化，而非實際成交價。
計算方式如下：

土地增值稅額 = 土地漲價總額 × 稅率

其中：

• 土地漲價總額 = 【申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值 ×（台灣地區消費者物價總指數÷100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用）】
• 稅率 採「累進稅率」制度，依增值幅度不同而不同：
  • 增值未超過原地價 100% → 20%
  • 超過 100% 未逾 200% → 30%
  • 超過 200% → 40%

舉例說明：
若屋主當年買地時公告地價為 100 萬，出售時公告現值為 250 萬，增值為 150 萬（增值 150%），
則課稅稅率為 30%，應繳土地增值稅 = 150 萬 × 30% = 45 萬。

🏘️ 四、土地增值稅與房屋稅、契稅的差別？

很多人常把各種稅混為一談，這裡幫你快速分清楚👇

稅種	課稅對象	課稅時機	應繳人	備註
土地增值稅	土地增值部分	土地移轉時	賣方	與土地價格變化有關
契稅	房屋及土地買賣契約	買方取得產權時	買方	屬於交易行為稅
房屋稅	房屋所有權人	每年定期繳納	屋主	與持有有關

🌿 五、有哪些情況可減免土地增值稅？

政府針對某些情況提供優惠或免稅措施，例如：

• 自用住宅用地（符合一定條件可減半徵收）
• 繼承、夫妻贈與（符合要件可免稅）
• 農業用地、重劃區土地等特定用途

不過，各縣市可能會有細部差異，建議在交易前可先諮詢代書或稅務單位，確認是否符合免稅條件。

🧭 六、結語：懂稅金，買賣更安心

土地增值稅雖然是賣方要繳，但若不了解稅制，常常在買賣過程中發生糾紛或預算落差。
建議在買賣房屋前，就先了解相關稅金，讓交易過程更加透明、順利。