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💡什麼是「以房養老」？一次看懂申請方式、優缺點與適合族群
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隱藏
隨著台灣高齡人口快速增加，退休金不足、生活費壓力逐漸成為許多長者的共同煩惱。「以房養老」就是因此而誕生的一種 退休財務工具，讓有房子的長輩可以在不賣房、不搬家的情況下，取得每月生活費補貼。
但什麼是以房養老？誰適合？會不會有風險？本篇一次為你完整拆解！
一、什麼是以房養老？
以房養老（Reverse Mortgage，逆向房貸） 就是長者把名下的房屋抵押給銀行，由銀行每月依約定金額支付生活費給申請人；申請人仍可照常住在自己的房子裡，直到契約終止。
簡單說就是：
把房子「變現成退休金」，但房子不用賣、也不用搬。
二、以房養老怎麼運作？
運作邏輯和一般房貸相反：
| 一般房貸 | 以房養老 |
|---|---|
| 銀行一次借錢給你，你每月還錢 | 銀行每月給你錢，契約結束後再清償 |
| 年輕人買房使用 | 老年人養老使用 |
申請後，銀行會：
- 評估房屋價值
- 設定抵押
- 每月固定撥款給長者（類似「月領退休金」）
- 直到申請人過世或契約到期後再清償
三、申請條件（以一般銀行為例）
各銀行略有不同，但通常：
- 年齡須滿 60～65 歲以上
- 需為房屋所有權人
- 房屋需為自用住宅（不可出租給他人）
- 房屋需無重大瑕疵、無查封、無違建
- 房屋價值可被銀行認定
四、以房養老的優點
1. 不用搬家，生活不中斷
長者可以繼續住在自己熟悉的家裡。
2. 有穩定現金流，補足退休金缺口
每月領到款項，能改善生活品質。
3. 不用一次還款，壓力小
契約期間不須償還本金利息。
4. 子女不必負債
契約終止後，後代可以選擇：
- 清償銀行債務，把房子取回
- 或讓銀行處分房子，餘款（若有）仍會返還給繼承人
完全不會造成子女欠銀行錢。
五、以房養老的缺點
1. 每月領款通常不會太高
因為銀行也要控管風險，金額多由房屋價值、年齡決定。
2. 房屋未來增值潛力無法完全留給繼承人
房子抵押給銀行，產權仍在自己，但後續清償方式需子女協助決定。
3. 房屋條件若不好，可能無法申請
如屋齡過高、有違建、地段差，都可能被銀行拒絕。
六、以房養老適合誰？
✔ 有房但退休金不足的長者
✔ 想維持生活品質、不想依賴子女
✔ 沒打算把房子當主要繼承財產
✔ 希望在自己熟悉的家裡終老
不適合的人則包括：
✘ 想把房子留給子女
✘ 沒有房產或房子價值太低
✘ 房屋有法律問題（查封、共有糾紛等）
七、總結：以房養老是善用資產的工具，而非「賣房過活」
以房養老能協助長者：
- 住在原本的家
- 仍可擁有固定收入
- 減輕子女負擔
- 讓房子真正達到「養老」的目的
如果你或家人正在思考退休後的資金規劃，「以房養老」會是一種值得評估的選項。
重點整理
什麼是「以房養老」？它與一般的「房貸」有什麼不同？
「以房養老」又稱逆向房貸，是長者將名下房屋抵押給銀行，由銀行每月支付生活費。與一般房貸不同，一般房貸是買房時一次借款、按月還錢；以房養老則是銀行按月給錢，直到契約終止才清償。其最大優點是讓長者在「不搬家、不賣房」的情況下，將房產變現為穩定的退休現金流。
申請「以房養老」需要具備哪些基本條件？房屋有什麼限制嗎？
申請人通常需年滿 60 至 65 歲，且為房屋所有權人。房屋必須是「自用住宅」，不可出租。此外，房屋需無重大瑕疵、無查封或違建，且價值需經銀行認定。若房屋地段較差或屋齡過高，銀行可能會拒絕受理申請。
如果申請了「以房養老」，未來會不會造成子女負債或沒房子繼承？
不會造成子女負債。契約終止後（如長者過世），子女可選擇「償還債務取回房子」，或由「銀行處分房子」，拍賣後的餘款仍會返還給繼承人。此工具適合沒打算將房產作為主要繼承財產、想減輕子女負擔，並希望在熟悉環境終老的退休族群。
