【房市核彈來襲！】第七波信用管制：是房價終結者，還是誤傷平民的流彈？

如果你最近走進各大房產討論區，或是跟正在看房的朋友聊天，那肯定對於這次的限貸令有一定的了解。2024年9月20日起，央行祭出了被稱為「史上最狠」的第七波選擇性信用管制，無疑是在沸騰的房市中丟下了一顆巨型核彈。這一次不只是政策微調，而是一場對所有購屋者財力與心臟強度的「極限測試」。

這場限貸令的政策海嘯，究竟如何改變了台灣人的買房夢？我們將從第七波信用管制的政策細節、受災族群、市場心理到未來趨勢，一一拆解分析。

一、 央行到底在想什麼？這波政策「狠」在哪？

過去幾年，台灣房市在通膨預期、台積電設廠效應下，價格一飛衝天。央行意識到，如果不把「水龍頭」鎖死，熱錢會持續湧入房市，最終引發系統性金融風險。於是，第七波選擇性信用管制不再溫柔，直接切中「資金槓桿」的要害。

1. 寬限期的「死刑宣判」

在限貸令實施前，名下有房但沒房貸的人，買新房還能享有 3 到 5 年的寬限期（只付利息、不還本金）。這對許多人來說是重要的財務緩衝。

• 限貸令新制： 就算名下有房無貸，第七波信用管制規定首購房貸也沒寬限期（2024/10/9 修改後繼承不列入名下有房的戶數計算）。
• 政策衝擊： 購屋者的月還款額可能直接跳升 2 倍，這對於現金流吃緊的家庭來說，是極大的打擊。

2. 成數砍半，自備款翻倍

• 第二戶限貸成數： 在第七波選擇性信用管制下，成數從原本的 6 成再降至 5 成，且全國適用，讓跨區置產的門檻大幅拉高。
• 豪宅與法人： 受限貸令影響，成數更是被壓縮到極致（僅 3-4 成）。這代表買房不再是靠銀行的錢，而是要靠自己口袋裡的「真金白銀」。

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二、 誰是這波「限貸令」下的「重災戶」？

這次第七波信用管制原本目標是打擊投資客，但因為力道過猛，許多「誠實納稅、努力換屋」的平民也成了受災戶。

① 預售屋即將交屋者 —— 斷頭就在眼前

這群人是限貸令下最慘的。三年前簽約買預售屋時，政策還很寬鬆，他們算好了 2 成自備款。結果現在要交屋了，銀行因應第七波信用管制突然告知：

「不好意思，因為限貸令政策改變，你原本能貸 8 成，現在只能貸 7 成，而且沒有寬限期。」

• 困境： 幾百萬的缺口要在短時間內補齊，補不出來？那就只能面臨建商的高額違約金，或是忍痛賠售「斷頭」。

② 先買後賣的換屋族 —— 斷橋效應

原本打算買了新屋、裝潢好搬進去，再慢慢賣舊屋。

• 困境： 受第七波選擇性信用管制限制，因為名下還有舊屋，新屋的房貸成數被砍，且不能用寬限期。這導致換屋族必須在限貸令的時間限制內出售舊屋以換取首購身分，否則財務壓力會大到崩潰。

③ 繼承偏鄉老屋者 —— 最無辜的受害者

阿明在台北打拼，名下無房。但他繼承了鄉下阿公那間破舊到不能住人的祖厝。

• 困境： 在限貸令初期，他在央行眼裡算「名下有房」。導致阿明買第一間房時竟然沒有寬限期。雖然 2024/10/9 修改後已不列入計算，但此舉已反映出第七波信用管制初期的殺傷力有多大。

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三、 真實案例：三種不同角色的「限貸驚魂記」

• 案例 A：【工程師小陳的退訂邊緣】 小陳兩年前買了台南預售屋，沒想到第七波信用管制一出，銀行估值縮水，原本以為能貸 1,200 萬，最後核貸僅 1,000 萬。這 200 萬缺口若補不上，小陳就要賠掉高額定金，這就是限貸令最殘酷的地方。
• 案例 B：【台北林小姐的換屋死局】 林小姐換屋時碰上第七波選擇性信用管制，新家房貸成數不夠且無寬限期，每月本息攤還高達 10 萬元。在限貸令壓力下，她只能被迫降價 300 萬求售舊屋以求變現。
• 案例 C：【多房房東的斷尾求生】 專業投資客老王名下有四間房，第七波信用管制直接封死所有借款管道。為了在限貸令風暴中保命，他被迫平價甚至賠錢賣掉外圍物件，確保現金流不會斷裂。

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四、 房市未來的三大預言：房價真的會跌嗎？

這波限貸令是「短空長多」還是「長空」？市場專家對第七波信用管制有幾種預測：

1. 交易量將進入「冰河期」： 受限貸令心理影響，買方觀望、賣方惜售，雙方沒有共識。對於房仲業來說，第七波選擇性信用管制後的時間裡將是「看誰氣比較長」的寒冬。
2. 房價將出現「結構性修正」： 精華區依然抗跌，但過去漲得太兇的重劃區，在限貸令資金抽回後，將出現明顯的「價格鬆動」，這也是首購族避開第七波信用管制浪頭進場的機會。
3. 建商轉向「低總價、小坪數」： 為了讓買方在限貸令限制下還能負擔得起「5 成自備款」，建商未來推出的產品會越縮越小，以壓低總價來應對第七波選擇性信用管制。

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給購屋者的三條生存建議

在這波限貸令海嘯中，如果你想買房，請務必記住這三點：

• 資金預留 1-2 成的緩衝： 不要再相信銀行會給滿 8 成，請以第七波信用管制後的嚴格標準來規畫財務。
• 確認你的「名下房產」： 釐清繼承或持分房屋是否會觸發限貸令的處罰條件（雖然 2024/10/9 修改後繼承不列入計算，但仍需調閱清單確認）。
• 合約加上「貸款條款」： 面對第七波選擇性信用管制，務必註明「若房貸不如預期成數，則無條件解約」，這是你在限貸令下的保命符。

這波限貸令不是要讓所有人買不起房，而是要讓「沒實力的人」離開賭桌。韓吉在這裡大膽預測，短期內央行不會再打開因第七波信用管制而鎖起來的的貸款水龍頭，不過新青安結束後，未來是否會因應限貸令的衝擊再推出新的購屋政策，這部分很值得讓我們拭目以待！

重點整理

什麼是「第七波選擇性信用管制」？對一般首購族最大的影響是什麼？

這是央行於 2024 年 9 月祭出的嚴厲限貸政策。對購屋者最大的影響在於寬限期的縮減：即便名下有房但無房貸，申請新房貸時也不再享有寬限期（繼承取得者除外）。這意味著月還款額可能跳升 2 倍，直接測試買方的現金流。此外，第二戶房貸成數也全國統一降至 5 成，大幅拉高置產門檻。

在「限貸令」政策下，預售屋即將交屋者或換屋族會面臨什麼困境？

這兩類是主要的受災戶。預售屋交屋者可能因銀行核貸成數從 8 成降至 7 成或更低，導致必須在短時間內補足數百萬資金缺口，否則面臨斷頭違約。換屋族則會遇到「斷橋效應」，因名下仍有舊屋，導致新屋貸款成數受限且無寬限期，財務壓力劇增，被迫需在短時間內降價求售舊屋。

面對「第七波信用管制」，購屋者在簽約時有哪些「保命建議」？

為了在限貸令海嘯中生存，建議採取三項策略：第一、資金規畫需預留 1-2 成的緩衝，不要預設銀行會貸滿；第二、確實釐清名下房產狀況是否觸發限制條件；第三、最重要的是在合約中加入「貸款條款」，註明「若房貸不如預期成數，則無條件解約」，避免因政策變動導致高額違約金。